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為什么各地最近出了這么多地王？
2016-05-24 智谷趨勢 智谷君語：
眼下，中國多個城市正上演一場罕見的地王接力比賽，從上海、廣州到太原、東莞，地王頻現。明明說要去庫存，但全國房地產商似乎比以往任何時候都要財大氣粗？原因背后，藏著中國經濟不能說的秘密。

◎文丨地產小英君

相信大家最近已經被各地“地王”刷屏了。各種嚴厲的調控政策之后，土地市場仍然是不瘋魔不成活。人們永遠無法預知未來，但任何未來都會變成合情合理的歷史。

最近，外地媒體的朋友們紛紛跑來問小英君，泗涇是個什么地方？周浦是個什么地方？距離概念不是很清晰的我，不知道如何給對方回答，于是做了下面這張圖：



這是一張不完整的上海地圖，中間的靜安是大家都知道的上海正中心，兩個傲嬌臉doge所在的地方，左邊大致為泗涇，右邊大致為周浦。兩個地方到靜安寺的開車距離分別是26公里和25公里。

有一個概念需要明確，在很多年以前，上海人心目中距離靜安寺6公里的萬體館已經是郊區了。不知道如今的老上海人怎么看泗涇和周浦呢？

就是這樣兩個地方，在5月的第二周和第三周分別拍出了兩個外環線外的地王，一個樓板價3.7萬/平米，一個5.4萬/平米，按照樓板價占售價近50%的保守估計，未來兩個地塊保本售價至少在6萬和8萬。（識局君注：不排除機構和房企炒作可能，5萬的地價不一定能賣8萬的房價，被套牢的地王項目也先例多多。）

然后，全國各地人民都跑來說，你以為只有你們上海洋氣嗎！我們這里也是每天一睜開眼就能看到地王！

他們當中，有南京，有杭州，有天津，有廣州，有合肥，甚至還有太原，和東莞！！！

如果說2015年下半年的那波地王還是被逼上位的話，那么今年這一波小英君怎么看都是開發商主動上位，樂此不疲爭當地王。

為什么？錢多燒的啊！

2015年的這一波去庫存，讓很多做好虧損打算甚至資金鏈快斷裂的開發商滿血復活了過來，從一線城市到二線城市，寬松的貨幣政策加速了開發商多個項目的庫存去化，好運到連他們自己也沒想到。

然后這些錢回來之后做什么？還債啊！還完債呢？再借債啊！有了錢呢？買面粉做面包啊！

這張圖可以看出2016年以來房企的到位資金增速幾乎是呈現一個直線上升。


數據來源：國家統計局，易居研究院（下同）

這就發生了一個很有意思的現象，如今的地王，幫助了2015年那波地王解套，過去那波地王大部分解套的手段并不是依托自身對產品和市場的把握而突圍，更多的是依托新地王的產生。因為相比當下的地價來說，即使是一年前甚至6個月前的“地王”，看起來也都是富有戰略性眼光的。

當一個區域新產生的樓板價就接近或略高于周邊新盤的售價時，你說新盤會不會被哄搶？如果可以，真想關起門來不賣了！

這是典型的面粉貴過面包，但如果不斷地有更貴的新面粉出來，就必須不存在賣不出去的老面包。再不濟，最后通過給產品做附加和各種面積精算，把面包做成更高價的蛋糕。

地王頻出，還有一個關鍵性因素在于貨幣。2015年以來，房企的融資成本驟降，像保利、華潤、萬科的大型的開發商企業，資金成本降低超過50%，相對于之前高地價，隱性成本在降低。

這背后，其實是信貸寬松。下面這張圖，廣義貨幣M2從2015年第三季度開始走高。



1月M2貨幣供應同比增長14%,創19個月新高，新增人民幣貸款2.51萬億；

2月過年月，M2同比增13.3%，新增人民幣貸款7266億元；

3月M2同比增13.4%，新增人民幣貸款1.37萬億

只有到了5月，權威人士講話實際上否定了通過貨幣刺激去庫存后，4月新增人民幣貸款才應聲下跌60%，只有6556億元，比過年的2月還要少。

那么此前這么多的錢，都流向了哪里呢？房地產，是一個重要出路，一是購房貸款，二是房地產開發貸款。這也就解釋了，為什么房企的資金成本呈現一個驟降的趨勢，因為市場上錢多，而銀行也愿意貸給特別是有央企背景的開發商。

然后想再說說上海的特殊性。

從城市發展角度而言，所謂的地王頻出，是集中在一線城市以及二線重點發展城市，這些城市的預期發展本身就比較高，以上海為例：地少、錢多、需求旺盛，地價上升也是必然的結果。所謂資金避險，也正是這個道理。

小英君也和一些政府人士聊，為什么房企拼了命的在上海拿地，他們的回答是：拿！不拿以后有錢也拿不到了！

上海建設用地3226平方公里，未來全部還剩156平方公里，這里面還包括商辦和工業。最近上海的供給側改革方案還要求要保障25%的制造業用地。真正干干凈凈的純宅地，對現在的上海來說，那就是稀缺的奢侈品。

越是少，越要發揮最大價值。3·25新政后，整個4月上海竟無一幅經營性用地出讓，土地市場在經歷一個月的饑餓營銷之后，已經完全嗷嗷待哺。

最后回答一個你們心操稀碎的問題：這么多地王怎么辦呢？明后年這些地方真的能賣這么高嗎？

回答：還真的能。目前來看之前的地王基本上都賣到了心理價。這當中唯一的問題，就是去化速度的問題，不是每一個開發商都經得起時間。

不過不用擔心，我們還可以靜靜等待新的地王。我們的目標是——天下無套！

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