中國房價拐點到了嗎 有城市五年賣不完一樓盤
2016年07月21日 09:21 來源：央視 國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的6月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，無論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)，價格上漲趨勢都出現(xiàn)遏制，不過，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴大。6月引領(lǐng)全國樓市環(huán)比價格上漲榜的合肥，環(huán)比上漲4.9%。
今年以來，安徽省合肥市的房價上漲勢頭迅猛，價格漲了還搶不到房，買房如同買彩票。那么，安徽省其他城市的樓盤銷售情況如何？有沒有受到省會合肥房價的傳導(dǎo)影響，價格和銷量是否也出現(xiàn)了上漲呢？記者來到了與合肥市相鄰的六安市。
安徽六安：開盤四五年依然沒賣完
今年以來，安徽省合肥市的房價上漲勢頭迅猛，價格漲了還搶不到房，買房如同買彩票。那么，安徽省其他城市的樓盤銷售情況如何？有沒有受到省會合肥房價的傳導(dǎo)影響，價格和銷量是否也出現(xiàn)了上漲呢？記者來到了與合肥市相鄰的六安市。
六安市位于安徽省西部，地處長江和淮河之間，東鄰省會合肥市，西與河南省接壤。六安市有三區(qū)四縣，總面積1萬5千平方公里，是安徽省面積最大的地級市，全市人口580萬，其中農(nóng)村人口占到59%。和安徽省其他城市相比，六安市的城鎮(zhèn)化水平并不算高，但是新建樓盤的庫存量卻在省內(nèi)名列前茅。在六安的大街上有許多巨幅的售樓廣告牌，從進入城區(qū)的國道到市中心隨處可見，打出了優(yōu)惠價、補貼、現(xiàn)房不用等這樣的廣告語。記者隨機走進裕安區(qū)的一家售樓處了解情況。
安徽省六安市某樓盤銷售人員告訴記者，這個樓盤原價價格可能在3200-3500，現(xiàn)在的價格大概在2900多，3000這個價格。該樓盤去年開盤，去年最高賣到3800多，而且據(jù)銷售人員介紹該樓盤現(xiàn)在房源很多，而且樓層都是正的，不是偏上或偏下那種，有一個樓只賣了一套。
城南距離六安市中心僅有3公里，以前稱之為城南鎮(zhèn)，隨著開發(fā)建設(shè)被當?shù)厝朔Q為城南新區(qū)。六安的城南和城東都是近幾年新建設(shè)的新城區(qū)，集中開發(fā)了不少樓盤。據(jù)記者了解，由于城南開始大規(guī)模的城鎮(zhèn)建設(shè)也只有七八年的時間，所以這里的樓盤基本上第一次開盤的時間都在四五年前。雖然這些樓盤都已經(jīng)開盤好幾年了，但是很多小區(qū)依然有沒賣完的房子，所以還保留著售樓處。
緊鄰六安的安徽省省會合肥市，2013年平均房價是6855元/平方米，現(xiàn)在的均價是10074元/平方米，增長了將近50%，但是六安的房價卻并沒有漲起來。
六安市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月商品房銷售均價為4517元/平方米，同比下降5.09%，環(huán)比下降5.01%。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長 郭紅兵：合肥市的這種房價，雖然是經(jīng)歷了一輪非常快速的上漲過程，但是由于六安本身的供應(yīng)量在那，所以上漲并沒有傳導(dǎo)到六安市去。
安徽六安：爛尾樓業(yè)主路邊攬客只求出手
在六安市的城南和城東，有大量新建商品房，雖然在建樓盤的數(shù)量不少，卻很難看到熱火朝天的建設(shè)情景。因為這里有一些樓盤建到一半就停工了，停工時間長的已經(jīng)有兩三年。不少購房者雖然拿到了鑰匙，但是面對的卻是可能難以完工的小區(qū)，甚至有的再也拿不到房產(chǎn)證。
記者來到安徽省六安市城南，城南這個區(qū)域是從2008年左右開始建設(shè)的，在道路兩旁可以看到許多新建的住宅樓。但是這些樓房的窗戶和陽臺，許多窗戶都沒有安裝窗簾，陽臺上晾曬衣物和堆放雜物的比例也是非常低，這也說明這個樓的入住率比較低，在城南像這樣的樓盤比比皆是。在路的另一邊，遠處有一個正在建設(shè)的樓盤，但仔細看，這個塔吊是處于靜止的狀態(tài)，據(jù)了解這個樓盤已經(jīng)停工有一年左右的時間了。像這樣建設(shè)到一半就停止建設(shè)的樓盤，在城南并不止有這一處。
六安城南還有一個什么特點呢，就是馬路的一邊是新建的住宅樓，而路的另一邊是荒地，您看這個荒地的面積還不小，還種植了不少蔬菜。記者在城南走了一圈，看到有許多地方都是這樣的場景。城南住宅樓的建設(shè)量非常大，但是商業(yè)、教育、醫(yī)療的配套建設(shè)卻還非常少。
記者來到多家售樓處看房，沒有見到一位來看房的顧客，也沒有任何一位銷售人員主動接待。銷售人員都在吧臺后面玩手機或者聊天，甚至有幾家樓盤已經(jīng)沒有身穿制服的銷售人員，只留一位中年婦女看門。而記者走進一家售樓處時，里面空蕩蕩的一個人也沒有，售樓處的沙盤上、桌子上布滿了厚厚的灰塵，看起來已經(jīng)很久沒有銷售過房子了。有一位裝修房子的業(yè)主正在售樓處等人，見到記者前來詢問房價，非常熱情地想要把自己的房子賣給記者。
這位業(yè)主之所以急于出手，是因為這個樓盤面臨爛尾的風(fēng)險。樓盤建設(shè)較早的幾棟樓已經(jīng)賣出去了，而新建的樓只建到一半就停工了，小區(qū)內(nèi)的綠化等配套設(shè)施也沒有建設(shè)完成。據(jù)業(yè)主介紹，這個樓盤大概停了五個月了，據(jù)說是開發(fā)商欠了銀行錢，銀行把它收了，停掉了，現(xiàn)在給了房產(chǎn)公司在搞。
六安市停工、爛尾的樓盤并不只一個，甚至有一些樓盤項目已經(jīng)一片荒蕪變成了菜園，六安論壇等網(wǎng)絡(luò)媒體上也可以看到歷數(shù)六安各大爛尾盤的帖子和市民舉橫幅抗議開放商的新聞。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：我們所知道的開發(fā)商跑路、爛尾、資金鏈斷裂，這種情況我們聽說至少有四五家。但是，比如說有些樓盤是銷售掉了，但是房產(chǎn)證辦不下來，這種情況其實在城南這邊也是有的，不是一件兩件的事情。
安徽六安：新建樓盤降價也賣不動
六安市整體庫存壓力較大，大多數(shù)樓盤去庫存任務(wù)都很艱巨。開盤三四年能夠不降價，就已經(jīng)算是銷售情況不錯的。記者也分別前往了六安市中心和新城區(qū)了解情況，看看賣得最好的樓盤能好到什么程度。
六安市整體庫存壓力較大，大多數(shù)樓盤去庫存任務(wù)都很艱巨。開盤三四年能夠不降價，就已經(jīng)算是銷售情況不錯的。記者也分別前往了六安市中心和新城區(qū)了解情況，看看賣得最好的樓盤能好到什么程度。
記者來到了六安市城南的一個樓盤了解情況，這個小區(qū)是學(xué)區(qū)房，周邊有中心小學(xué)、裕安中學(xué)和省級重點高中城南中學(xué)。小區(qū)占地140畝，從2013年開盤至今，4年的時間銷售了800多套房子，價格基本沒有變化，而這個業(yè)績已經(jīng)是同片區(qū)銷售情況較好的了。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：不瞞你說，我們這個價格應(yīng)該是停止的，漲價肯定是漲不動。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：不能說回到解放前，大概也是相當于五年前的水平吧。在四五年前拿地的時候，我們預(yù)期的售價是4200、4500左右。但是，現(xiàn)在實際的均價只有3600、3800這個水平。
在這個樓盤的銷售中心，打著銷售特價房的廣告，特價房每平米2800元，比樓盤平均價格低了1000元左右。但是銷售人員說，別看便宜了這么多，特價房還是賣不出去。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：有些專家學(xué)者呼吁，為了響應(yīng)中央去庫存這個號召，開發(fā)商應(yīng)該積極主動地降價。根據(jù)市場實踐來看，我們周邊也有價格很低的，但是它照樣賣不動。同樣，我們這個小區(qū)由于樓層、位置、方方面面，也有相對不理想的房源，我們也做特價處理也不好賣。所以，不是說一降價就能夠去庫存的。
銷售人員介紹說，六安的樓市是冰火兩重天，新區(qū)的有些樓盤降價也賣不動，市中心的一些樓盤卻搶的熱火朝天。記者也前往他所說的賣得火的樓盤了解情況。
六安市的樓盤庫存量比較大，這個庫存量在安徽全省都處于較高的水平，所以大部分樓盤銷售壓力都比較大，賣得不是很好，但是也有個別樓盤賣得還不錯。記者所在的這個樓盤就是今年六安賣的最火的樓盤之一，但記者來到售樓處的時候，看到這里空蕩蕩的一個客人也沒有，沒有人在這里看房。銷售人員告訴記者，這是因為他們的房子基本賣光了，現(xiàn)在無房可賣。這個樓盤在五月底推了一棟樓，開盤當天甚至出現(xiàn)了要搖號搶房的場景，但是今年以來，六安全市也只有這一個樓盤出現(xiàn)了搶房的場景。
安徽鹽業(yè)銀華投資公司總經(jīng)理 沈時東：上午六點多的時候已經(jīng)有很多客戶到現(xiàn)場，當時我們100多套房子，大概到現(xiàn)場有400組客戶。兩個小時整個盤去化了120套，我們采用的開盤方式是搖號，在六安這個城市引起了轟動。
這個樓盤位于六安市中心，規(guī)劃面積15萬方，周邊有多個學(xué)校和繁華的商業(yè)區(qū)。在六安市去庫存壓力較大的情況下，這個樓盤還能出現(xiàn)搶房的場景，讓不少當?shù)厝硕几械秸痼@。但是從銷售價格上來看，2014年年初開盤價格5300元，在整體市場行情不太好的時候，曾經(jīng)降到4800元。目前售價在5500元左右，相比兩年前開盤價只漲了200元。多位業(yè)內(nèi)人士表示，能夠在不降價的情況下達到75%的去化率，在六安市這已經(jīng)是非常好的銷售業(yè)績。
安徽六安：進城務(wù)工人員首選省會城市置業(yè)
六安市的農(nóng)業(yè)人口居多，農(nóng)村居民進城置業(yè)比例大，這就導(dǎo)致六安的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個特別的現(xiàn)象：一個是小戶型的房子降價也賣不動，適合三代同堂的大戶型才受歡迎；第二個是許多去省會工作的人過年才回家，所以他們首選合肥置業(yè)，并不愿意在六安買房。
六安市農(nóng)業(yè)人口數(shù)量相對較多，有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城首次置業(yè)。這些客群的特點是三代同堂居多，因此120平米以上的戶型比較受歡迎，中小戶型很難銷售。城南不少開發(fā)商都將小戶型作特價處理，也有開發(fā)商看到一期開盤的小戶型銷售難，在之后的建設(shè)中直接去掉了小戶型的設(shè)計。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長 郭紅兵：六安現(xiàn)在是安徽省城市當中，縣比較多的城市，它的整個城鎮(zhèn)化水平也還是一個有待于提升的狀況。另外一個，整個六安市來講，它地域的面積比較大，山區(qū)也比較多，向六安集中的過程也很明顯，農(nóng)民進城等等也比較明顯。
由于六安市仍以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)、服務(wù)業(yè)還不是特別發(fā)達，許多進城務(wù)工的人員首選去相鄰的省會合肥市工作，這些人基本到年底的時候才會回到六安，這就導(dǎo)致一部分客群流向了省會城市去購房置業(yè)。
安徽藍火置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理 王永興：從我們現(xiàn)在操作的幾個樓盤，絕大部分都是從鄉(xiāng)下，或者是縣城的人，直接到省城來購買，直接跳過六安，或者直接跳過蚌埠。整個安徽省來說，南北這一片區(qū)，基本上購買房的意向，首選還是合肥。
從近5年六安房地產(chǎn)市場開發(fā)投資情況來看，2011年房地產(chǎn)投資96.4億元，同比大增54.4%，之后每年投資額都有所增長，增幅逐漸放緩。2014年和2015年，六安市土地成交量同比都出現(xiàn)下降，并且住宅用地的成交比例有所下降。2014年全市成交土地中，有6.6%是住宅用地，2015年住宅用地占比為4.3%。而和六安市相鄰的合肥市，2015年住宅用地占比達到19.4%。
在安徽全省5月份土地供應(yīng)情況明細中我們看到，六安市5月份土地供應(yīng)面積為603.6畝，但成交面積和成交額均為0。
安徽藍火置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理 王永興：一個城市房地產(chǎn)要火爆，主要的原因人口要流動，要有人口、有產(chǎn)業(yè)，有產(chǎn)業(yè)才能留住人才，有人才這個房地產(chǎn)才能供起來。
安徽六安：政府貼錢再送面積 庫存依然高企
六安市的樓盤庫存量大，降價也不好賣。為什么會出現(xiàn)這種情況？面對去庫存難的問題，六安市政府又采取了哪些刺激樓市的措施？這些措施是否起到了明顯的效果呢？
六安市的樓盤庫存量大，降價也不好賣。為什么會出現(xiàn)這種情況？面對去庫存難的問題，六安市政府又采取了哪些刺激樓市的措施？這些措施是否起到了明顯的效果呢？
六安市之所以有大量新建商品房，降價也賣不動，主要是因為前幾年開發(fā)建設(shè)時，集中出讓土地數(shù)量較多，并且缺少配套設(shè)施的規(guī)劃。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：當時在2011、2012年的時候，在那兩年集中出讓了將近20塊地，當時在出讓這么多地的時候，當時連馬路都沒有，我們來看的時候就是一片荒地，甚至一般的越野車都開不進來。
現(xiàn)在城南的樓盤周邊依然是大片荒地，城南集中建設(shè)了20多個樓盤，但是如今還是只有一條公交線路，無法滿足居民出行需求。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，六安市2011年房屋新開發(fā)面積441萬平方米，同比大漲77.3%，之后每年的新開工量都維持在450萬平方米左右。2011年開始集中建設(shè)大批商品住宅，而市場需求并沒有隨之猛增，這就導(dǎo)致產(chǎn)生了大量商品房庫存。截至2015年年底，六安市商品住宅可售套數(shù)41990套，庫存量較往年小幅上漲1.2%，按照2015年月均去化套數(shù)計算，庫存去化周期為23.8個月，去庫存壓力巨大。為了去庫存，六安市政府也推出了一系列購房補貼的措施。記者在多家樓盤都看到2500元左右的超低優(yōu)惠價，再享受政府補貼的廣告。
某樓盤銷售人員告訴記者，即使沒有六安市的的戶口只要買房子也可以享受到政府給的補貼。
六安市在去年出臺了購房補貼政策，在市區(qū)購買144平方米以下的商品房，可以享受每平方米200元的價格補貼和繳納契稅額50%的財政補貼。除此之外，六安市還推出了購房券政策。選擇購房券進行安置，按照被征收房屋建筑面積的1.15倍換算安置建筑面積。也就是被征遷的房子有100平方米，選擇購房券安置可以增加15平方米計算安置房價格，用購房券還可以在城區(qū)購買商品房。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長 郭紅兵：當?shù)谝惠喎科遍_始應(yīng)用的時候，商品住宅的銷售增長量就會表現(xiàn)的比較明顯，當房票這個過去以后，它的回落也還是明顯。對于契稅政策來講的話，變化不是很大。
即使去年出臺了一系列政策刺激樓市，商品房庫存水平依然較高。在主城區(qū)周邊，城南、三十鋪、六舒三路沿線等區(qū)域，存量房約有300萬平方米，呈現(xiàn)外環(huán)式分布。這些地區(qū)目前整個入住率仍然很低，當?shù)貥潜P開發(fā)商估計入住率大概有三分之一。夜晚走在城南的街道上，很難見到行人，和繁華的六安市中心形成鮮明對比。
大多數(shù)城南的道路只有兩排路燈，由于商鋪數(shù)量少，小區(qū)入住率低，很難見到景觀燈和商店的燈箱。街道上過往的小轎車數(shù)量也很少，偶爾有幾輛大卡車經(jīng)過，出租車更是難覓蹤影。
六安市的情況并不是特例，像安徽省的淮南、蚌埠、銅陵等城市的房地產(chǎn)市場同樣面臨較大壓力。但是今年4月份，安徽全省商品房新開工面積同比大漲95%，呈現(xiàn)快速回升趨勢。和河南、山西等中部省份相比，安徽1-4月份新開工面積的增速還是最低的。
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