新常態悖論：為什么說去庫存是房地產業的“偏方”？
2016年07月27日 20:24 ?來源：鳳凰財經綜合 ?作者：孫浩 來源：共識網
共識君按：房地產去庫存就是用政策創造市場，減輕鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等行業去產能壓力。減新常態的房地產需要一場真正的供給側改革
房地產去庫存的新常態悖論
“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”是新常態提出以來最切中時弊的指導方針。做到位了，就新常態了。令人困惑的是本來適合于一切過剩行業的“去庫存”，似成為了房地產業的偏方。至于這個方子投下去之后會帶來什么，有點一廂情愿。
去庫存實為用政策創造市場
庫存多了，說明供給超過了需求，市場的反應應該是價格往下走，減少供給，并刺激需求的增加。經過一段時間，供給壓縮了，庫存消化了，供求就平衡。
但政府似乎不想這樣來。唯其如此，一見政府要去庫存，市場馬上像打了雞血一樣興奮起來。房價不降反漲，而且上漲的瘋狂勁還得用一個新名詞叫跳漲來形容。購房者蜂涌搶購(令人著迷他們有杠桿壯膽再貴也敢買)。政府也提起精神賣地，造不了牛市就造房市！果然賣地連連賣出地王。高地價給所有的高房價壯了膽：沒有最貴還會更貴。買！買！！買！！！
由此來觀察政府的用心，是將房地產去庫存當作遏制經濟衰退的一個反周期措施，是期望房地產能重新起步，因此所謂去庫存就是用政策創造市場。如解除若干政策限制以釋放購買力、改進金融政策讓買房吃力的人(如青年白領等)能加上杠桿、將進城農民作為購房對象并給予購房補貼、政府購房以發展公租、鼓勵開發商改庫存為租賃經營、鼓勵專營的二房東公司、發展租賃市場等。且不說這些政策的實際有效性會如何，但很少有哪些個行業能得到如此關懷由政府親自操刀為行業解難。這無意中泄露了中國房地產的生存密碼：政府是這個行業最大的利益相關者。
不管怎么說，市場在一定程度上是被激活了。政府希望接著看到的不僅僅是房地產業自身重拾升勢，更重要的是鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等許多行業因被拉動而去產能壓力減輕。無人愿意深究，這樣做是新常態還是舊常態？經濟成長理論早已說明，一國經濟發展階段的轉換是以主導產業的轉換為標志的。過度依賴房地產拉動增長已經導致產業結構弊病叢生。如果現在還不著力于主導產業的轉換，依然靠房地產的拉動來走出低谷，那就是想用熨平周期來替代經濟成長階段的轉換。我們當然可以理解政府對新的主導產業成長不起來的無奈，但沿襲舊制就不會有新常態。如此去房地產庫存，整個產業結構的去產能去杠桿降成本補短板的困難無疑加大。飲鴆止渴，左支右絀。
有違正義的增長還要延續到何時
房地產業的舊格局難以撼動有深刻的原因。
上世紀九十年代以來中國的房地產業似乎無法用市場機制的供求關系去作觀察和引領。房子越蓋越多，房價卻一路走高，即使有短暫的回調，但接著是更猛烈的報復性上漲。而且價格越高購房者越搶購，價格喪失了調節供求的功能。其原因固然是因為中國的房地產市場早已不是單純的住宅消費品市場，而有了濃厚的投資品投機品市場的屬性。但是如果要抑制投資、打擊投機，國外的成熟經驗和政策選項很多。但中國房地產市場的這種屬性從來沒有被認真治理過。
其更深層次的原因是在于中國政府是房地產市場最大的推手。這又不僅僅是因為地方政府獨占了開發所必須的土地供給和土地交易，更重要的是地方政府通過這種獨占所獲得的收入早已成為財政收入環節最短數額最大的單項來源。有分析說土地收入已占一些地方財政的60%，無法想象若缺了這一塊，地方政府將如何履職。所以政府的立場并不很在意房地產市場的屬性是消費的還是投資的還是投機的，政府只在意這個市場要保持景氣能把地賣出去。
中國的房地產業早已不是表面看上去的企業蓋房子滿足消費者住房需求的單純的生產活動，而是包藏著為政府創造財政收入的活動。政府要創造財政收入是這個行業堅硬的內核，是最強大的剛需。不管市場如何變化，政府都得把地賣出去充實財政。在這個剛需面前，房價高了、杠桿長了、金融風險大了、產能過剩了都不足以使政府調整自己的立場。因為找不到別的出路。這是中國的房地產業不合常規的根本原因。在這樣一個基礎上開展的房地產調控，只不過是政府的左手與右手在擰勁，確實不會有什么結果。
房地產作為主導產業對經濟增長發揮過巨大的引領作用，并使很多地方獲得蓬勃發展。但不可否認這個行業的發展帶有極大的負面性。對土地收入的剛需使得房地產業變態亢進，成為了鋼鐵、水泥等許多部門產能過剩的重要原因，也使中國的金融業暗藏巨大風險。
更為嚴重的是房地產業的這種發展模式早已背離了社會主義市場經濟的正確方向，是有違正義的增長，并日益擴大著國民財富的不平等分配。
首先是政府推卸了自身在住房這個基本民生領域的公共服務職能。這使得當代中國的城市人口普遍淪為了房奴，一生中最美好的年華都必須為還房債而緊衣縮食、奮力掙錢，活得累。
其次政府以國有之名壟斷了土地市場，為此不惜與民爭利強征強拆。
再次迷戀競拍出讓方式，一線城市樓面地價荒腔走板達到每平米數萬元了仍不思改革。在這個市場的政府、開發商、購房民眾的三方關系中，政府實際上是與開發商結成了利益共同體，民眾只得爭先恐后挨宰，原因只是早宰比后宰掉肉少些。一些人所樂道之購房剛需，要害在此。政府出臺的政策再千回百轉最終也還是為了幫助開發商把房賣出去再賣出去。這使得中國的房地產業早已成為權貴集團洗劫國民財富的通道，基層民眾的財富被迫向上流動和集中。表面看來得到了一套房，動不動就值百萬以上，似乎買房即富。其實不過求得遮風避雨、放張床睡覺的生活必需品。代價是欠下幾乎一輩子的債。一旦斷供，還可能流落街頭。取得了偉大成就的改革開放以這樣的圖景展現給廣大民眾是說不過去的。
不能允許這種有違正義的增長延續到新常態中去。
期待一場真正的供給側改革：房地產新業態，政府賣房，不賣地
供給側是現在的熱詞，什么都可以裝進去。但房地產去庫存卻是反供給側改革的。新常態的房地產需要來一場真正的供給側改革。
如果作粗略的分析，房地產企業的業務大抵有這么幾塊：獲得土地(有時還要作開發前一定的整備)、規劃設計、建筑開發即蓋樓、銷售(有些自留物業如商業用途的還要招商)、有的還可以延伸到物業管理。這些業務中真正無可替代必須由房地產企業來完成的只有向政府交錢獲得土地。這才是房地產企業對政府的價值所在。其它的業務其實沒什么行業門檻。如建筑設計院本來就承擔各種建筑設計，蓋樓則有大量的建筑施工企業，賣樓早就由開發商委托給專業的銷售公司去承擔了，入住后的物業管理也是如此。很多房地產企業就是用對外委托的方式來完成開發過程的各項工作的。這恰恰說明蓋房子這種生產活動并不是只有房地產企業才能做，這為供給側改革提供了客觀基礎。
供給側改革最重要的是政府向自己開刀，恢復房地產業主體的住宅業的民生屬性。要把這一塊從房地產商那里剝離出來交由提供公共服務的政府自己來承擔。這樣一種業態的改變就使得基本民眾的住宅供給可以由政府來掌控，從而使房價保持在理性的水平。而且政府只要用委托的方式通過設計院、建筑工程企業、施工監理等方面就可以順利組織完成開發過程。由于政府直接售、租，房地產商將不再參與分羹。政府直接收取的房款、租金超出成本的部分依然可以成為財政收入的來源。所以政府向自己開刀并不造成自傷。
政府不再依賴房地產商創造財政收入就拆解了二者的利益同盟。由于工薪階層的住房需求不再依賴房地產商了，房地產商就可以任性只為富人蓋房了。“窮人”也就不必抬著杠桿和富人一起去搶購了。如此，房價高企對整體經濟也并不帶來什么風險了。
由于業態的改變即開發方式的變化并不引起整個行業開發量的巨大波動，所以住宅開發對其它產業的正常拉動不會消失。而且住宅恢復了民生的屬性，抑制了投資，限制了投機，行業發展會更加健康。
如果新常態的房地產業按上述格局展開，中國其實并不需要那么多房地產企業。改革開放中的鄉鎮企業發展起來之后，從上個世紀九十年代開始各地政府就先后在很多行業以一定資質為標準展開過治理整頓，其實就是去產能。當今房地產業也應當按一定的資質標準來捋一遍。這樣去庫存才能和去產能聯系在一起。
房地產的供給側改革并不復雜，也無不可控的風險。關鍵是要有秉持正義的決心。這才是難點。
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