人民日報：中國樓市發出怒吼
2016年10月03日 15:40 ?來源：人民日報 ?原標題：3天9連擊！中國樓市發出怒吼！
“金九銀十”交界，國內多地接連出臺樓市新政。據統計，自9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。有業內人士認為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。
3天9城，樓市調控新政扎堆發布
今年“十一”長假的打開方式有點“別樣”。正準備迎接國慶長假的你，可能尚未消化掉“北京加碼限貸”的消息，便又接到了“天津開啟分區限購”的消息推送。
9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺“分區限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區和武清區再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣布進一步加強商品住房價格監管。
10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣布對市內部分區域實施住房限購，對在指定區域內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下的住房；成都限購略有不同，規定在高新區、錦江區、武侯區等區域內，一人只能新購買1套商品住房。
10月2日，限購陣營再添濟南、無錫、合肥、武漢四市。濟南分別將購買首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房；無錫則宣布將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶籍家庭限購第二套房，同時對土地出讓設置最高限價。
合肥也于2日晚緊急發布區域性住房限購政策，在市區范圍內，暫停向擁有2套房以上的本市戶籍家庭出售新建商品房，并將首套房商貸最低首付比例調整為30%。武漢市政府辦公廳2日晚間發布通知，決定自2016年10月3日起，江岸、江漢、硚口、漢陽等區域實行住房限購限貸。在上述區域，本地戶口居民購房的，首套房首付最低25%，第二套首付最低50%，第三套禁貸。
“分區限購”成亮點，或現擠出效應
除北京、蘇州屬于“加碼”調控外，其余城市均祭出了最新的限購限貸舉措，差異化的“分區限購”調控成為政策新亮點。
“這將產生一種擠出效應，緩解城市熱點區域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者透露。
以天津為例，嚴躍進具體分析了分區限購調控的作用原理，天津武清區由于毗鄰北京，成為本輪房地產市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲。“而在限購政策實施后，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區認購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認購北辰和寶坻等區域，未來這些區域市場會呈現明顯上漲，即市場需求轉移。”
限購陣營漸擴圍，下一個會是誰？
據記者統計，除北、上、廣、深四個一線城市外，已有廈門、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟南、無錫、合肥、武漢共11個二、三線城市加入樓市限購陣營。
與其他城市單純收緊調控、“抑房價”的目的不同，北京此次加碼限貸的舉措，被認為調控信號意義大于政策本身調控的意義。在嚴躍進看來，“北京政策模板將成為第四季度一、二線城市調控樓市的模板。”
在北京發布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調控浪潮或許仍將繼續。綜合業內人士分析顯示，未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。
房價會有實質性下跌？
調控政策何時能真正“抑房價”？在嚴躍進看來，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。
“但需要注意的是，此類市場拐點是周期性的，而非房價有實質性下跌。”嚴躍進提醒。
“當前樓市存在局部過熱風險，但仍處在可控范圍內，及時出臺調控政策是能夠穩定未來市場預期的。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
“今年以來樓市表現令人困惑，城市之間和城市內部分化態勢加劇成為市場的真實寫照。”中國指數研究院指數研究總監白彥軍說。
專家認為，近期熱點城市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限房價地價，或加強監管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當前過熱樓市適當降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各線城市政策分化將更明顯。
白彥軍建議，熱點城市還應主動公布土地儲備和供應計劃，合理引導市場預期，抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應執行區別于熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。
此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，并影響實體經濟；另一方面要實現經濟穩增長，宏觀經濟轉換增長動力尚需時日，還需要發揮房地產行業的支撐作用。因此政府要把握好樓市調控政策的平衡點，既要防控風險，又要穩定樓市，確保經濟運行在合理區間。
中國房地產三大信號彈
進入9月，傳統的房地產銷售的旺季，二線城市的地產也開啟了瘋長的模式，但是在這樣上漲的背后有沒有隱憂呢？如果和歷史上的國際數據做一個橫向的比較，會有什么樣的結果？
中國居民房貸收入比，超日本房地產泡沫時期
根據我們搜集到的數據，目前中國居民房貸收入比是0.46，已經超過了日本房地產泡沫時期的水平，如果按現有速度擴張，5年內將達到美國次貸危機前的歷史高點。
房地產市場重磅數據，接近美國金融危機峰值
如果從新增房貸/新增地產銷售看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年已經上升到了35%，2016年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。
杠桿加碼！中國個人房貸余額是16.55億
去年，一場杠桿推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來對比一下，6月18日，券商融資余額達到了歷史高峰2.26萬億元，再加上估算的場外配資1.5—2萬億元，場內外融資合計約4萬億元。
截至今年6月底，中國個人房貸余額是16.55億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達到17.9萬億元左右，單純從杠桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫，有過之而無不及。
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