樓市回暖 三四線城市去庫存不容樂觀
來源：新華網 ?時間：2016-03-19 15:47:02 １８日，國家統計局公布的“２０１６年２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，房價環比上漲城市數占比已近七成，但三四線城市去庫存效果依然不容樂觀。業內人士認為，對去庫存艱難的城市，地方政府應在“保障剛需、刺激改善”的原則下，盡快細化和落實中央各項“去庫存”政策。
政策效果累積顯現，前兩月商品房量價增長大幅超去年全年
數據顯示，２０１６年２月房價同比上漲的城市數量增至３２個，占比近半。
房價環比上漲的城市更接近七成。與上月相比，７０個大中城市中，價格上漲的城市有４７個。在銷售量價方面，今年前兩個月，商品房銷售面積同比增長２８．２％，增速比去年全年提高２１．７個百分點；銷售額增長４３．６％，提高２９．２個百分點。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，更多城市房價同比由降轉升，同比上漲的３２個城市的房價漲幅均比上月有所擴大。
房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價１５個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲５７．８％。上海和北京分別以２５．１％和１４．２％的漲幅緊隨其后，南京、廣州和廈門的房價同比增幅也超過了１０％。
樓市加速回暖趨勢顯而易見。國家統計局投資司高級統計師李皎解讀稱，政策效果累積顯現、前期需求集中釋放是商品房量價加快上漲的重要原因。“去年以來，中央陸續出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列政策，經過去年一年商品房銷售市場的溫和回升，消費者購房意愿開始被激發，一線城市升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。”
改善性消費成增長主動力，城市間房價漲幅差距加大
李皎同時指出，居民住房消費升級是房價上漲的關鍵因素?！案纳菩宰≌蔀槔瓌釉鲩L的主要動力。１－２月份，９０平方米以上的大中戶型住宅對住宅銷量提升的貢獻率為７６．６％?！?br>
記者近期在北京、上海和深圳等地采訪發現，這些城市的每平方米均價在１０萬元以上的高端住宅頻頻入市。
中原地產３月數據顯示，北京商品房住宅五環內簽約均價已達每平方米６２４６４元。
融創中國控股有限公司集團執行總裁、上海區域公司負責人田強表示：“一線城市以及長三角地區的整體房地產市場供小于求的情況并未改變。融創在這些地區的目標就是偏向改善型需求?！?br>
雖然一二線城市房價同比平均上漲，但房價差距進一步加大。劉建偉指出，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。數據顯示，天津、鄭州、成都房價分別同比漲幅僅4.7%、3.9%和1.5%；沈陽、長春、大連、青島等二線城市甚至出現同比負增長；三線城市同比平均下降。
“去庫存”仍是主基調，因城施策加快“去庫存”任務落實
國家統計局數據顯示，截至２月末，住宅待售面積增加１３８７萬平方米，同比上漲１０．６％。李皎指出，受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫存難度不減。
同策咨詢研究部監測的數據也顯示，２月份三四線城市商品住宅累計存銷比為３２．０７個月，雖同比下降１４％，但依舊遠超合理區間１５個月。二線城市中的沈陽、長春、大連、青島、西安等，以及大部分三四線城市仍然面臨較大的“去庫存”壓力。
?。玻埃保赌暾ぷ鲌蟾嫣岢觯骸巴晟浦С志用褡》亢侠硐M的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行?！?br>
如何促進房地產市場平穩運行，在華夏新供給經濟學研究院院長賈康看來，樓市現在是“冰火兩重天”，要根據城市特點設計具體方案，手段要多樣化。
例如，對于個別城市的非理性上漲，深圳、上海及住建部負責人已表態，要加強調控。
而對于全國樓市而言，去庫存仍是主基調。因此，多數“去庫存”壓力大的省市，政策措施則需進一步細化落實。記者近日調查發現，雖然山東、福建等多個省份已在落實公積金異地貸款，但具體操作空間有限。如在存銷比超過２０個月的二線城市青島，公積金異地貸款范圍僅限于山東省內。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前公積金異地貸款并未實現全國“互聯互通”，這在一定程度上影響了一二線城市的返鄉置業需求。各地應打破地區壁壘，深化落實“公積金新政”，如推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等。尤其應把符合條件的農民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。
此外，２０１５年“３３０樓市新政策”執行后，首套房貸認定由“認房不認貸”轉變為“認貸不認房”，即只要有房貸，不論在購房目的地是否有房，均不能享受首套房利率政策。這使不少有返鄉置業意愿的購房人群無法享受首套房貸利率優惠。易居智庫研究總監嚴躍進建議，銀行監管部門應因城施策，靈活把握首套房貸的認定范圍，給予剛需群體最大實惠，加快“去庫存”任務的落實。
