多地遇“土地證續期”問題 專家釋疑是否影響業主居住
來源：中國新聞網 ?時間：2016-04-22 10:26:44 日前，由于溫州市區部分住宅土地使用權續期事件的持續發酵，將曾遇到“土地證續期”事件的青島、深圳等地也重新推上輿論的風口浪尖，引發公眾對“土地證續期”話題的高度關注和深入探討。有專家表示，住宅土地使用權到期如未補交相應出讓金，不會影響業主居住。由于住宅建設用地使用權的最高期間是70年，專家建議地方政府可以有所作為，對沒超70年期限的，可約定自動續期，補交的出讓金差價按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算。
多地先后遇“土地證續期”問題
青島“撞限房”照常租售 深圳續期需補交地價
近期有關“溫州土地證續期需繳數十萬出讓金”的報道，引發大眾對“住宅土地使用權到期后如何續期”的廣泛關注。
不過，這一消息很快被溫州市國土局否認。“‘土地證續期需繳數十萬元’系誤讀”，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清17日稱，溫州始終都沒有這個說法，因為政策還沒出。
根據2007年國家出臺的物權法第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，將自動續期。而非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，并無“自動續期”的規定。物權法對住宅土地證的續期是否應該繳費，并未做任何規定。
然而，因為溫州土地證續期的事件，此前發生過相似事件的深圳、青島等地也再次成為大眾關注的焦點。那么，在相關處置方案正式出臺之前，深圳、青島等地的“撞限房”又是怎樣的生存現狀呢？
青島黃島區阿里山小區號稱全國首例“住房土地使用權到期房”。據媒體報道，該小區一期住宅的土地使用權在2011年已經到期，而該小區業主王先生最近依然能夠正常出售房子。他回憶稱，所購房屋于1994年左右建成，土地使用權只有20年，“到期后，當地房管所也可以過戶、交易，只是可能會貸不了款。”
深圳則成為首個對此發布解決辦法的城市，4月19日發布《有關深圳市土地使用權續期有關規定的說明》。
深圳市規劃和國土資源委員會表示，首次集中出現國有土地使用權期滿的問題還要追溯到2004年，為妥善解決不滿70年的土地使用權延期問題，決定對于土地使用年期屆滿的房地產，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交低價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。
國土資源部聯合調研組赴溫州調研
專家：“70年內”的續期可地方政府和業主進行約定
4月21日，網友“大姚”在深圳市規劃和國土資源委員會組織的在線訪談中發問，“深圳羅湖區友誼大廈的房子，現在是50年產權，能免費順延到70年嗎？”對此，深圳市規劃和國土資源委員會土地利用處相關負責人回復稱，該用地為行政劃撥用地，土地用途為住宅，按現有規定，須補交地價后方可予以延期。
然而，對于1995年9月18日后深圳已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市規劃和國土資源委員會表示正在研制相關政策。就在當年9月15日，深圳第二屆人民代表大會修改了《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十一條做如下修改“土地使用權的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”
中國社會科學院法學研究所研究員、法學教授孫憲忠表示：“‘自動續期’至少說明法律上并沒有規定到期后收費，住宅建設用地使用權期間屆滿的，應該無條件順延。”
對于地方政府表態正在制定的政策，到底有沒有實際制定權呢？參加過物權法立法的中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新對中新網(微信公眾號：cns2012)記者表示，地方政府在土地使用權續期方面可以有所作為，雙方約定即可；而對于超過70年最高土地使用權后的操作，則需要國家層面立法來完善。
面對全國多地顯現的“土地使用權”到期問題，國土資源部已有所行動。4月20日晚間，國土部官方微博稱：“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。”
資料圖。韋亮 攝
住宅土地證到期是否會影響業主居住？
專家觀點：業主有權繼續居住 補交差價應按出讓時地價算
按照國家規定，房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成：房屋所有權的期限為永久；而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等。根據物權法規定，住宅建設用地使用權最高為70年，屆滿后自動續期。
也就是，“到期續費”問題只存在于“土地使用權”一方，但是，如果土地使用權到期未補交相應出讓金會不會影響業主居住呢？
“就算土地使用期滿自動續期后，業主沒有交費，也仍然有權利居住，政府不能強行收回土地，更不應重新簽訂土地出讓合同”，著名法學家江平在接受新京報采訪時指出，繼續使用期滿的土地在房屋轉讓的時候就會受限；卻并不會影響民事權利，在權利上，業主仍然享有房屋所有權。
至于收費標準，現有“基準地價”的概念確實是普通居民疑問較多的地方。深圳規定，續期補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，其中的基準地價以“2013年公布實施的公告基準地價”為準。
在楊立新看來，“對于沒有達到70年最高期限需續期至70年的，具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算。”即當時70年期限出讓金價格是多少，20年或者其他期限的出讓金與其相比，差額是多少，就應當補交多少出讓金。考慮到畢竟取得使用權的當時應當繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補交出讓金時，應當計算相應的銀行貸款利息，由業主負擔。
談及土地使用權超過“70年后”，住宅建設用地使用權人在續期時，是否要繼續繳納土地出讓金的問題，楊立新提出了兩個建議：一是免費，將利益讓給業主，也就是讓給人民；二是費改稅，不再收取出讓金，而是對永久性的住宅建設用地使用權，權利人向國家繳納稅金。(完)
