土地續(xù)期之爭(zhēng)，也是土地出讓改革機(jī)遇
來源: 新華網(wǎng)2016-04-27 16:55:00 既然讓業(yè)主在土地到期后補(bǔ)繳土地出讓金廣受爭(zhēng)議，那何不換種做法，讓自動(dòng)續(xù)期后業(yè)主按年繳納一定的土地使用稅或物業(yè)稅呢?
最近熱度最高的話題，莫過于20年土地使用權(quán)到期如何續(xù)期。
早些時(shí)候討論的是：同為2007年頒布的兩部法律《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》(修改頒布)，關(guān)于到期土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定是不一樣的。但很快大家意識(shí)到，物權(quán)法是物權(quán)方面的基本法，應(yīng)依物權(quán)法的規(guī)定審視土地使用權(quán)到期的問題。物權(quán)法第149條說的是:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。正值南方有的地方出讓的土地是20年期限的，如何續(xù)期就自然成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。
有人認(rèn)為“自動(dòng)續(xù)期”，沒有說收費(fèi)，那就是免費(fèi)續(xù)期。許多人贊成。尤其在某地方準(zhǔn)備對(duì)續(xù)期時(shí)收取基準(zhǔn)地價(jià)30%甚至35%的出讓金的時(shí)候。人們同情之余，也對(duì)這一主張予以喝彩。對(duì)此筆者頗有些想法，愿與大家分享。
首先，物權(quán)法為何會(huì)寫“自動(dòng)續(xù)期”——據(jù)立法者回憶，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的立法者擔(dān)心巨量的到期土地會(huì)導(dǎo)致主管機(jī)關(guān)無法應(yīng)對(duì)辦續(xù)期手續(xù)的負(fù)擔(dān);將手續(xù)免去，于是規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”。至于續(xù)期收不收費(fèi)，當(dāng)時(shí)的主導(dǎo)者認(rèn)為后人會(huì)更智慧地解決或抉擇?？梢?，立法原意并非自動(dòng)即免費(fèi)。
其次，20年土地使用權(quán)到期如果免費(fèi)，對(duì)于繳納70年土地出讓金的人而言不公平。其間土地出讓金的差額可能是幾倍。公平乃法律的本質(zhì)，也是法律被人們信奉的原因。
第三，70年土地使用權(quán)也會(huì)到期，20年到期與70年到期的土地使用權(quán)都需要統(tǒng)一的制度安排。因此，可以使20年到期土地的續(xù)期，成為其后到期土地續(xù)期的預(yù)演。何謂預(yù)演?改革是也。
第四，怎么改。想想坊間N年前關(guān)于物業(yè)稅或者土地稅的傳言，我們的靈感就該朝這個(gè)改革方向去發(fā)展。既然現(xiàn)在對(duì)那些繳了20年土地出讓金的人再收一筆土地出讓金，當(dāng)事人難以承受，旁觀者亦多嘖言，何不借此機(jī)會(huì)，讓自動(dòng)續(xù)期后的業(yè)主按照年度繳納一定的土地使用稅或物業(yè)稅呢?
這樣任何到期的土地使用者都可以得到自動(dòng)續(xù)期，但其后則按照年度交稅。交稅的好處明顯大于土地出讓金。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗且淮涡允杖?，收取后?huì)很快使用殆盡。而稅收是細(xì)水長(zhǎng)流，金額不大，老百姓可以負(fù)擔(dān)得起，而國(guó)家財(cái)政可以得到源源不斷的注入。
說到此，有人會(huì)問，你怎么知道土地使用稅金額不大?因?yàn)榇致缘乜矗舭淹恋爻鲎尳鸱殖善呤荩倏紤]已經(jīng)收取過的遞減，每年的土地使用稅不應(yīng)該很高。這只是一個(gè)技術(shù)活，按照其他國(guó)家的通例，精算師好好算算，保持客觀，就會(huì)有一個(gè)公平的結(jié)果。
還有人擔(dān)心地問，如果業(yè)主不去交稅怎么辦?不能過戶，就這么簡(jiǎn)單。另外還有其他行政手段，如通知交稅、催繳，日常的檢查監(jiān)督等?！俺鰜砘炜偸且€的”，制度總要留有后手才行。
最后筆者想強(qiáng)調(diào)的是，土地續(xù)期后如何收稅是法律保留事項(xiàng)，需要全國(guó)人大立法或者授權(quán)方能為之。改革還是要與立法同步而非突破，才是法治之途。(劉莘)
