“地王”如此兇猛，樓市還能降溫嗎
來源：南方都市報 2016.05.21 盡管有媒體開誠布公地提示房地產泡沫的風險，但最近土地市場的火熱似乎意味著，一二線城市的房地產市場恐怕在一段時間內仍然會維持目前的熱度。
盡管有媒體開誠布公地提示房地產泡沫的風險，但最近土地市場的火熱似乎意味著，一二線城市的房地產市場恐怕在一段時間內仍然會維持目前的熱度。
5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮一塊住宅用地，保利地產最后以54 .5億元競得，折合樓板價43607元/平方米，溢價率295 .8%，實際樓面價為55707元/平方米，這意味著這塊住宅每平方米的保本售價接近8萬元。需要提示的是：一、這是在3月份上海出臺嚴厲調控政策，一線城市的房地產市場明顯出現觀望的情況下；二、周浦目前新房最高不超過4 .8萬元/平方米，而周浦地區的房子均價為4萬元/平方米左右。
土地市場真的瘋了！
如果說上海周浦的“地王”在調控的背景下在一線城市顯得比較個別的話，當前一些比較火熱的二線城市土地市場的火爆則幾乎隨處可見：長三角地區“地王”頻出，而且大多在包括蘇州、南京等在內的二線城市，其熱度甚至超過了一線城市。據媒體的統計，今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200%的溢價率，刷新了3個區的“地王”紀錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過1 1 0億元，最高樓面價溢價率292 .11%.從土地出讓金的情況看，前4個月二線城市土地出讓金突破110 0億元，占全國土地總成交額的七成，同比上升280 %.與此同時，國家統計局發布的4月份70個大中城市的房價數據表明，在一線城市房價漲幅趨緩的同時，二線取代一線成為房價領漲的區域。4月份7 0個大中城市中65個城市房價上漲，而合肥、廈門、南京、蘇州、惠州等二線城市的房價漲幅居前。
在一個大多數城市供過于求，政策指向加緊去庫存的周期下，如果說一線城市和二線城市房價的上漲在貨幣政策和房地產刺激政策下尚能找到一定的邏輯合理性的話，那么土地市場出現如此瘋狂的表現的確令人咋舌。長期關注中國房地產市場的人都明白：第一，中國房地產市場在去庫存的周期下早已今非昔比，無論是價格和杠桿都已經處在一個很高的水平，土地市場如此瘋狂缺乏后市的支撐；第二，從房地產政策的導向看，房地產的基本面不支持土地市場和房價出現前4個月如此顛覆性的表現。但令人大跌眼鏡的，就是在這個大邏輯下，一線城市和部分二線城市的房價以及土地市場卻出現了中國房地產市場化10多年以來罕見的瘋狂。我看到一個媒體的統計，說截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計2 1城，2 0 1 6年共有110幅土地陸續產生了“地王”。無論是“地王”產生的數量，還是“地王”的溢價率，在中國房地產的歷史上都無出其右?？硕饠祿@示，4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數地塊溢價率都超過80%.
筆者盡管在過去兩年都一再判斷，在中國經濟下行壓力持續的大背景下，一旦房地產政策回暖，包括一線城市、大城市、人口未來流入城市的房價大概率會上漲。這在今年前4個月已經得到了印證。然而，令筆者感覺難以解釋的是，房價的瘋漲和“地王”的頻出超乎所有人的想象。即使是最寬松的貨幣，最具力度的房地產政策，以及“資產荒”下投資再次向房地產集中，仍然難以解釋時下的瘋狂。要解釋當下房價和土地市場的癲狂表現，除了需要更多的證據支撐，恐怕只有凱恩斯的“動物精神”可以解釋。
特別是目前熱得發燙的一線二線城市最大的問題倒不見得是房價瘋漲，而是土地市場這種難以自圓其說的預期。高層對于當下土地市場的瘋狂要給予足夠的重視。筆者最擔心的是，盡管有一些開發商在拿地時不差錢，但相當一部分開發商的資產負債表并不好看，現金也沒有那么寬裕。瘋狂拿地，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出“地王”，然后助推周邊的房價，從而實現全面解套的目的。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，而在住房已經告別短缺的情況下，一旦房價預期逆轉，市場調整，則幾乎意味著開發商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險，這也是過去的事實所證明的。
有觀點認為：一、房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策；二、恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取；三是提出在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度。而且，在分析當下中國經濟面臨的風險時，將房地產泡沫居于一系列風險的前列。
筆者預計，如果中國的房地產政策真正按照“房子是人住的”這個基本定位回歸，一線城市的房價恐怕今年基本到頭，二線的瘋漲也基本結束。因此，不管一直爆炒的二線城市最近是否出臺調控政策，今年房地產市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續。買房者無需恐慌！下半年，隨著貨幣政策回歸穩健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續上漲的條件并不具備。一些“地王”的制造者很可能要為自己的行為付出代價。決策者應該未雨綢繆，通過市場喊話，風險提示，政策引導，扭轉不正常的預期。對于二線城市，應該嚴控土地市場的炒作，通過增大土地供應等方式平抑市場，并對開發商拿地的資金來源予以限制，主動為土地市場降溫。
