來源：鳳凰財經綜合  我們從去年開始的三四線城市調研發現了很多對地產真愛的小伙伴，這次借由回屯過年的機會，我們地產團隊也順水推舟啟動了第三站三四線城市調研（團隊同學都來自于全國各地三四線城市，連個準二線都沒有……），為大家揭一揭自個兒老家的老底。

作為經歷了2015年北上深行情的地慘研究猿，回鄉的感覺自然是反差，一溜兒全部處于降價階段，14年以來的政策和放水似乎是另一個世界的事情，究其原因，除了自身產業結構的變遷，也源于自身供給和需求的no zuo no die。雖然過年樓盤大都關門，但正如無所不知的朝陽群眾，我們通過神通廣大的“親戚朋友”，包括施工隊、房企營銷經理、區域新房代理等來勾勒出各自區域的市場概況，包括需求結構、價格走勢等，用數據和切身感受為大家進一步完善三四線城市的拼圖。

浙江省瑞安市——制造業為主的百強縣

瑞安市，中國浙江省溫州市代管縣級市，地處上海經濟區和廈漳泉金三角之間，轄5個鎮、10個街道，是全國最早的百強縣之一，2013年中國最具投資潛力中小城市，瑞安市位列第31位。由于市場改革起步較早，吸引了大量的外來務工人員，2014年全市戶籍人口在123萬左右，根據六普數據，外來人口占到了全部常住人口的35-40%左右，且大部分來自于外省。

市場歷程：泡沫狂歡后的艱難修復道路

瑞安市商品房市場起步于上世紀90年代，但規模一直很小，至今很大一部分家庭還是居住在“落地房”或者“農改房”（小產權房，一般一戶家庭擁有5至6層垂直落地戶型）。瑞安本土制造業發達，民資豐富，也帶來炒作的基礎，瑞安樓市真正的快速發展階段為2007年左右開始的炒作熱潮，也是一個典型的泡沫演繹的樣本。在2008年的時候，瑞安就曾經炒作過“紅證”（返回地指標，國家返回給村里的由村里根據實際情況進行分配給村集體），直接導致集體土地價格快速上漲。而房地產方面，由于經濟發展好、制造業融資便利，推動本土炒房熱潮，2008-2010年市場炒作氛圍最濃的時候，瑞安高檔樓盤的價格在4萬/平米以上，堪比北京上海的房價，這與當時全國房地產市場調控的氛圍背道而馳，也一度被媒體點名“批評”。

炒作之風也迫使溫州市政府對開盤價格進行了指導，在這背景下，瑞安當時一個普遍預期4萬以上的樓盤開盤價格定位29900元/平米，開發商開盤當天要求所推房源一次性付款，但依然排起長隊。連續的政策疊加溫州民間借貸危機的出現，導致瑞安市場拐點，成交量大幅萎縮，2011年瑞安市一手房成交量只有不到一千套，創歷史新低，從此進入漫長的洗牌階段。

在過去的2015年，全國市場出現明顯回暖，但是瑞安市場依然延續過去4年低迷的趨勢，統計局數據銷售面積同比持平，銷售金額同比下降了22%，均價從2萬左右的高點，一直回落到不到1.5萬左右的水平。事實上，由于大多樓盤都采用暗降的方式促銷，實際調整幅度要遠大于統計數據，周邊親戚朋友的實際感受大致在40-50%左右，市場降價的背后是向合理價格修復的艱難道路。

去化情況：降價跑量依然是王道

不同于溫州市呈現的多元房企結構，瑞安市房企大多為本土房企，比如華鴻、中梁等中小型開發商，浙江本土龍頭綠城也在瑞安有多個項目，從這些開發商去化策略來看，降價促銷是普遍現象。2015年瑞安市商品房銷售冠軍為塘下鎮的綠城玉園，平均去化率九成，市場去化較好除了本土的綠城口碑，同時還是在于降價幅度較大，而在瑞安市區的綠城璟園，目前在售價格已經和拿地樓板價接近。

需求結構：改善型需求為主導

瑞安市的需求主要來自于改善、剛需和外來人口置業幾大部分，其中改善為主流，改善+剛需大概占到八成以上：

1、剛需加改善需求。瑞安市人口本身相當部分仍住在落地房和農改房中，雖然能夠滿足自住，但沒有商品房的品質，包括電梯、物業服務等，所以一旦出現新商品房建設，都會有旺盛的置換需求。

2、外來人口。瑞安市擁有高比例外來人口，新溫州人主要來自于江西、貴州、安徽、湖北等地區，但外地人口在本地購房的比例很低，一般僅在10%或者以下，大多務工人員還是會選擇回原籍地購房，主要原因依然在于購買力和歸屬感。部分房價較低的區域外來人口購房比例比較高，如一些5000-6000元/平米左右的農改房。瑞安市政府提供少量人才公寓和人才新村，可以提供優質外來人才以很低的價格購買，但是還是有很多人會選擇將這個權利轉賣掉。

關于外來務工人員的購買力問題，以溫州瑞安主流的鞋廠為例，一個普通工人月薪在3000-4000元/月左右，技術工人的月薪可以達到8000-10000元/月左右，一個家庭一個月對應收入約2萬元，部分工人已經可以自主全款購車，但是對買房依然壓力很大。

未來趨勢：本土需求空間大，需要的是合理定價

2月初首付比例下調后，瑞安市場尚未落地，銀行的首套房首付比例還是集中在25-30%左右，但在目前市場環境下，房企普遍預期調整到20%的可能性很大，會帶來邊際改善。返鄉置業的需求和去年接近，大多為在外經商或者海外歸國的家庭在老家置換商品房。目前整體瑞安市仍處于去庫存狀態，市場需求存在，畢竟大部分人口需要改善房屋，而唯一需要等待的就是價格的進一步合理化回歸。

甘肅省慶陽市——能源+農業

慶陽市位于甘肅省最東部，陜甘寧三省區的交匯處，全市總土地面積27119平方公里，總人口222.27萬，轄1區7縣116個鄉鎮，是國家級大型能源化工基地，石油、天然氣和煤炭蘊藏富集，長慶油田的發源地，素有“隴東糧倉”之稱。

市場歷程：需求不足、房價飛漲導致樓盤供應過量

慶陽市的樓盤主要經過了三個階段：

1、2009年-2011年，慶陽房地產市場持續升溫，房價也隨之走高，到2011年已經突破4200元/平方米，雖然無大型開發商進入，但當地許多企業紛紛轉型做房地產開發。

2、2012年調控稍有放松，加之新項目集中入市，在開發商以價換量的策略下，慶陽商品房市場的成交量倍增，而成交均價則降低了500元/平方米。

3、2013年，在巨額庫存壓力下，房地產市場的成交量大幅縮水，價格也進一步下跌，2014-2015年雖然銷量有所回升，但成交均價仍維持在4000元/平方米。

去化情況：市場現狀不容樂觀，以房抵賬現象普遍

通過對市區部分樓盤進行檢查調研發現，僅有部分區位較好，規模較大的樓盤銷售相對較好，如鳳凰大境等在售樓盤月銷售達到15套以上。部分規模小、配套設施不齊全、地理位置較偏的樓盤銷售依然低迷。

慶陽市商品住房銷售庫存135萬平方米，14000套。按照市政府提出城鎮化率每年增加兩個百分點的目標，市區城鎮人口每年將增加0.5萬人、1700戶（每戶按3人計），戶均按120平方米計算，每年需新增住房20.4萬平方米，再加上改善性需求購房和外來務工人員、新就業人員剛性購房需求，目前商品住房市場庫存，至少需要2-3年時間消化。同時，由于房地產市場開發企業投資信心、居民購買信心支持的信心仍然不足，扭轉市場下行走勢的動力依然不足。

在新建商品房滯銷和結構性過剩、企業融資極其困難的情況下，2015年房企整體資金短缺，以房抵賬現象較為普遍，多數工程抵賬房以較低價格投放市場，直接影響市場銷售，企業為增加銷售量，在成交價格上大幅優惠，形成惡性循環。

需求結構：供過于求，未來以去庫存為主

目前慶陽市在售樓盤大約有20多個，大部分都是本土小開發商，中心人口密集區域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區城鎮和農業人口絕大多數有自住房，目前的供應量較大。

慶陽的房地產需求來源主要有以下幾類：

1、中心城區居民結婚及改善需求，由于老城市福利房年代久遠，當地有條件的居民會購置新的商品房作為改善型住房，但由于城區人口無明顯流入，一部分家庭子女長大后留在外地發展，故這部分需求量有限。

2、外地務工人員回鄉買房，一些在省會城市打工的年輕人，等手上有一定積蓄后會選擇在慶陽購置商品房。

3、縣轄城鎮人口及農業人口買房，由于慶陽市轄1區7縣116個鄉鎮，鄉鎮有購買力的居民為了子女的教育以及醫療等資源，也會選擇在市區購房。

但總結的幾種購房需求不足以快速消化目前大規模的房地產供應量，除了油田資源外，本市并沒有能夠強力吸附外來人口的產業。

未來趨勢：政策疊加促進樓市去庫存

為了促進當地的樓市去化，除了全面放開的限貸政策，當地政府也從金融、稅收和公積金貸款等方面進一步加大了個人購房的支持力度：

1、提倡貨幣化安置政策，鼓勵被拆遷戶自行到市場買房；

2、由政府搭建平臺，開發商自愿報名，實行政府團購商品房或政府組織拆遷戶自主選擇購買商品房作為棚戶區改造安置房；

3、鼓勵黨政機關和企事業單位組織新就業的人員以優惠價團購存量商品房。

這一系列政策措施在一定程度上能刺激當地的存量房去化。

陜西省咸陽市——依托制造業的秦漢文化發源地

咸陽市位于陜西省關中平原中部，東臨省會西安，轄2區20街，六普人口94萬，為陜西省第三大人口城市，主要為本地以及附近縣區人口，外來人口較少。目前西咸一體化不斷推進，2014年1月6日，國務院正式批復設立西咸新區，成為第七個國家級新區。

市場歷程：面包價格低于面粉價格

2015年咸陽市房價下降約20%，均價在3400-3800元/平米左右。當地一些龍頭企業銷售同比下降30%以上，投資性需求減少是主要原因。另一方面，咸陽毗鄰西安，相距不足30公里，地理優勢造成咸陽房價相對于本地人均收入虛高，這也是房價下挫的原因之一。咸陽房地產成本構成大致包括50%建安+20%國費+15%土地+15%利潤以及其他，以咸陽西區為例，其成本普遍在每平米3400元，而目前西區銷售價格每平米3200元左右的樓盤不在少數，低價跑量甚至不惜虧損經營已經是普遍的策略，求生存是擺在許多中小開發商面前最棘手的問題。

庫存情況：庫存持續上升，套牢產業鏈

受房地產開發周期以及銷售惡化的影響，2015年咸陽市房地產庫存呈上升態勢，去化形勢嚴峻，目前房地產開發商普遍資金緊張。咸陽房地產開發以本地企業為主，華宇、億龍、金泰是咸陽地區比較有名的房地產企業，但大多企業主要以自有資金以及自主募集資金為主，利用銀行貸款水平十分有限，在目前這種形勢下，要獲取銀行資金解燃眉之急更是難上加難，一些小開發商資金斷裂，資金問題最嚴重的還在于施工單位，項目墊資普遍在30%-50%，更有甚者高達80%，通過層層分包，大小施工單位全部套牢。

需求情況：改善+投資為主流

根據我們的調研，咸陽市剛需房一般占銷售的三成左右，改善以及投資需求超過六成，政府以及事業單位員工是以往購房主力之一。目前市場疲軟，房價大幅下挫，改善以及投資需求嚴重萎縮，剛需房獨木難支。

未來趨勢：供需矛盾仍待消化

購房首付比例下調，仍未見落地。剛需疲軟、投資以及改善性需求萎縮是主要矛盾；依靠農民工買房消化庫存恐難有明顯的改善，一方面需要完善的配套政策出臺，另一方面咸陽距離西安太近，兩個城市的房價差距不是很大，因此選擇西安的概率更大。

湖北省荊門市沙洋縣——囊括紡織+化工的農業大縣

沙洋縣，地處湖北省中部，現轄13個鎮，1個省級經濟開發區，是全國最年輕的縣之一，全縣人口約65萬，面積2044平方公里,2014年全縣GDP約200億左右。素有“江漢明珠”、“魚米之鄉”、“小漢口”、“湖北八大歷史重鎮”等美譽。

市場歷程：去化率陷入低谷

全縣在建及擬建房地產開發項目約30個左右，合計面積約25萬平。房價在13年左右最高達到3400元/平，隨后開始一路下跌，現在均價約2500到3000元/平，其中沙洋縣城新開盤6個項目，平均去化率10%左右。

庫存情況：福利房積壓需求

金融地產利益鏈綁定：本地開發商在之前獲取了大量土地，政府由于存在政績壓力，往往對開發商施壓較為嚴重。當地開發商新建樓盤往往是為了從銀行獲取貸款以維持經營，如若土地未能開發，難以從銀行獲得貸款，再者由于本地開發商經營多年，已存在較多銀行貸款未能歸還，因而銀行為了讓開發商持續經營也不得不給開發商貸款，供開發商開發樓盤，進而導致本地供給端過剩。

福利保障房擠壓需求：由于本地開展社會主義新農村建設，政府在縣城外圍開拓了大片新農村社區，這類社區屬于福利房，而本地經濟結構以農業為主，大量的農村居民將自己分到的田地轉租給大戶耕種后可入住新農村社區，僅2015年縣城周圍新開拓兩片新農村社區，每片社區可容納居民500戶，因而對本地商品房市場形成大量擠壓。

需求結構：本地居民為主

1、本地居民消費行為偏差：本地居民以農戶為主大多數均只有高中甚至初中學歷，因而居民消費行為存在偏差，本地居民在購房時往往“買漲不買跌”，在房價下跌過程中，本地居民往往預期會存在更低的價格因而不愿意置業。

2、周邊城市對本地需求的分流：沙洋縣緊靠荊門市和荊州市兩大地級市，車程均在1個小時左右，因而靠近荊門市的鄉鎮更傾向于在荊門市的外圍開發區掇刀區和荊門市內置業，荊門市內房價均價約在3500到4000元/平，掇刀區房價約3000到3500元/平，在房價差距不大的基礎上，往往市區對本地居民更具有吸引力。同理，靠近荊州市的鄉鎮往往更傾向于在荊州市置業，導致本地的需求被周圍城市分流。

3、剛性需求不足：已有住房居民年齡結構偏大，節儉意識較為強烈（沙洋縣曾為全國貧困縣），本地改善型需求并不大，因而剛性需求多半來自于年輕適婚年齡人口，這部分人口一部分隨著外出就業就學在當地置業，另一部分外出就學回本地工作人群多半會選擇發展前景更好的荊門市就業，同時受制于本地經濟發展較慢（全縣無火車通車）因而本地年輕人口外流傾向強烈，剛需嚴重不足。

未來趨勢：惡化趨勢仍未改善

首付比例下調后，本地市場仍未有見到落地，仍然集中在30%左右，由于供給端持續性供給和需求端不足，本地庫存去化難度較大，14年到15年新開盤平均去化率均10%不到，已經有樓盤開發商出現跑路情況，現該樓盤已被當地貸款銀行接管。根據走訪多個施工方反映2015年欠薪，托欠工程款現象較為嚴重，開發商面臨資金壓力較大，預計短期內仍難以有明顯改善。