1月6日，據經濟之聲《央廣財經評論》報道，中央經濟工作會議明確表態“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入2016年12月份以來，決策層已經六次明確對房地產的相關調控。2017年樓市怎么走？房價是漲是跌？
中國科學院預測科學研究中心發布了《2017年中國房地產行業走勢展望》預測報告。報告預計2017年中國房地產成交量和成交額增幅比去年會有大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態勢，預計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。并稱，在各項影響因素的綜合作用下，預計2017年的商品房價格將延續2016年平穩增長的態勢。
但目前來看，對于明年房價走勢的預測，各方觀點不一。房地產企業萬科的總裁郁亮近日表示，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展的根本途徑。未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。對于部分地價過高的項目來說，利潤率可能會被進一步壓縮。
再綜合看多家證券公司房地產研究部門關于2017年房價走勢的報告：機構對于成交量的預測基本一致，都認為房屋銷售面積會出現下降，方正證券最樂觀，預測要跌6%，最悲觀的中投證券則預計會跌18%。當然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現不同的情況。買房的人少了，自然也會影響到房價，大多機構預測2017年房價波動幅度在正負3%以內。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。
中央經濟工作會議已經確定了2017年房地產調控主基調——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產市場長效機制。事實上，僅在去年12月，決策層就已經先后六次明確對房地產的相關調控及監管。
關于這個話題，經濟學家劉勝軍做出了點評。
劉勝軍：中國的房地產市場現在比較復雜，一方面存在一線、二線、三線城市的區域性差異，另一方面是政策因素始終在其中扮演非常重要的角色。以2016年的房價大漲為例，原因是2015年中央提出去庫存，其實其本意是希望房價適度降下來，換來庫存的消化。但在這個過程中存在中央、地方還有市場的多方博弈，有一些地方政府把去庫存片面理解成了刺激房地產市場。國慶后中央迅速出臺了調控政策，這一次的中央經濟工作會議也發出了非常明確的信號。
關于目前中國房地產市場的格局，一方面，2017年中央提出五大任務的第一條就是穩增長，在這樣的背景下，房地產市場大跌是比較困難的，因為房地產對整個經濟的拉動作用還是非常顯著的。如果要穩增長，房地產投資至少不能出現比較大的下滑，這是簡單的、必須承認的事實。
另一方面，房價大漲的局面應該也不會出現，主要原因是中央已經認識到房地產的泡沫化可能帶來的嚴重危害，一旦房地產泡沫出現大的問題，后果是很難設想的。在這種情況下，中央對房價快速上漲也是保持高度警惕的。所以，2016年上半年房地產中央調控的政策效應會逐步顯現，可能市場會有一個降溫的過程。但市場未來的走向還是取決于地方政府和中央政府之間的博弈，也就是說很多城市還存在著各方面的壓力，以什么樣的方法去庫存實際上是決定房地產市場走勢的非常重要的因素。
當然，從更深層次上來講，要改變地方政府的激勵機制，讓地方政府不要老是有強烈的動機推高房價，而是要讓房地產市場有一個平穩的發展。這就涉及到土地財政、房地產稅制等一系列制度性的改革，在這種制度性的改革落地之前，房地產市場的政策變化可能還會存在，也就是說政策又會想要降溫，但可能又會有一些刺激性政策出臺，這樣的反復變化可能還會是常態，對房地產市場的影響會比較大。
總體上來講，房地產市場這種震蕩向上的格局沒有改變，但中央是不希望房地產市場過快上漲的，從中長期來看，房地產市場如何發展取決于制度性的變革能不能取得進展。
經濟之聲：從去庫存角度來講，是不是一線城市根本沒有去庫存的壓力，只有部分二線以及三、四線城市才會有去庫存壓力？
劉勝軍：不能簡單這么講。在這一輪去庫存中，從表面上看一、二線去的速度比較快，但這是因為房地產價格飆升，給了市場錯誤的信號，鼓勵了開發商迅速拿地，迅速蓋樓，從而會增加新的房地產供給。當房地產市場被再度調控后，新供給會不會轉化成新庫存還有待觀察，這也是以刺激樓市去庫存的政策取向不大被贊成的原因，因為這實際上對市場發出了不好的信號。
經濟之聲：一線城市需不需要土地財政？
劉勝軍：土地財政很顯然是不可取的。隨著城市化進程，土地資源變得越來越稀缺，加上政府是在換屆的，如果這一屆政府把地都賣完了，下一屆政府怎么辦？實際上這是我們一直沒有解決的老問題。從國際經驗上來講，穩定的地方稅制是征收房產稅的，但中國征收房產稅需要解決過度的問題，既要收房產稅，又要讓民眾覺得稅收是合理的，畢竟房價已經太高了。這個方面可能還需要很多精心的設計，既考慮社會的承受力，同時又要兼顧稅制的轉軌與改革。
經濟之聲：征收房產稅雖是大的趨勢，但可能距離還不是很近，是嗎？
劉勝軍：這涉及到地方財政的問題。房地產市場規模比較大，地方政府有很多路徑依賴，短期內要擺脫依賴可能不是很容易。房地產本身又是一個很敏感的問題，實際上，它無論是對經濟增長的走勢還是對金融風險而言，都是牽一發而動全身的。所以，中央在這個問題上不可能不慎重，這也決定了解決房地產問題必須要長遠考慮、謹慎操作，并從制度層面入手，才能夠逐步化解房地產的兩難格局。
經濟之聲：從最根本的供需角度看，一線城市的供需緊張嗎？
劉勝軍：一線城市的需求應該是比較強勁的，這大家都能感覺得到。但這也不意味著一線城市房價就一定要漲。比如以土地稀缺為例，這個問題也并不是不能解決，可以通過適度改變一些地區的行政區劃等措施加以解決，但為什么我們沒這么做，根本原因在于政府有所顧及，擔心大的政策變化會導致房地產市場大的起伏，這可能是對風險的顧慮。
主持人：從金融政策角度，如果通脹進一步上行，如果貨幣政策不再像過去那么寬松，房地產資產價格會不會有比較大的變化？
劉勝軍：房地產的市場價格受到的最大影響應該就來自貨幣政策，在過去幾年，從M2增速和GDP增速的差距來看，貨幣政策實際上是相對寬松的，這也是支撐房地產價格上漲的非常重要的原因。現在，中央經濟工作會議已經把對貨幣政策的提法變成中性，所謂的中性就是應該和經濟增長相適應，而不是過多地進行貨幣刺激，如果貨幣政策實現這樣的轉變，很顯然是促進房地產價格合理化的非常根本性的措施。
經濟之聲：如果從M2增速看，其仍然穩健時如果出現了信用收縮，會不會產生實質性的流動性收緊，從而對房價產生影響？
劉勝軍：貨幣政策的轉變也不會是快速的，畢竟當前中國的宏觀經濟還處于下行周期，加上各方面的風險還都處在顯現的過程中，在這種情況下，雖然中央從理念上提出了中性貨幣政策，但也不會出現快速的緊縮，更多的可能要取決于宏觀經濟的走勢，還有很多體制性改革的進展。如果經濟增長的內生動力比較強勁了，寬松貨幣政策退出的時機可能就比較成熟了。
經濟之聲：現在油價已經有觸底的感覺了，2016年大宗商品也出現一波大的上漲，如果這些因素慢慢發酵，出現了價格的上漲，出現了通脹的上行，那貨幣政策是要顧穩增長，還是會控通脹，哪個會排在前面？
劉勝軍：中央有其目標，通脹在達到3%之前至少不用太擔心，至少在2017年，通脹應該不會成為主要的風險，至于未來幾年如何，要取決于去產能的進展還有國際局勢，這些因素綜合在一起，如果通貨膨脹達到了4%甚至更高水平，可能中央就會把重點轉向反通脹。但在2017年可預期的時間內，反通脹應該不是主要考慮的。

（原題為《中科院看漲、開發商看跌 房價漲跌的邏輯是什么？》）

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