浙江炒房團(tuán)殺到兩億元談?wù)麠潣琴?gòu)買“豪賭”丹東

顏世龍

5月7日至8日，國(guó)家主席習(xí)近平同朝鮮勞動(dòng)黨委員長(zhǎng)金正恩在中國(guó)大連舉行會(huì)晤，而這也是金正恩近幾個(gè)月來(lái)第二次到訪中國(guó)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者觀察到，受朝韓和談以及朝鮮方面對(duì)外宣布棄核與將集中一切力量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)等因素影響，中國(guó)與朝鮮接壤的遼寧省丹東市再一次受到外界矚目。而最為明顯的則當(dāng)屬丹東的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)，丹東房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪暴漲。

不過(guò)，記者在多日的調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端依舊“群魔亂舞”，捂盤惜售、違規(guī)預(yù)售、倒房等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

此外，業(yè)界人士表示，雖然外界普遍看好丹東未來(lái)前景，但中朝在國(guó)情等方面均存在不小差異，加之丹東“夾縫”中求發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，投資者應(yīng)正視。多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)建議，投資者或購(gòu)房者前往丹東要避免盲目跟風(fēng)。

投資客激增：市區(qū)每平方米日均上漲100元丹東新區(qū)上漲二三百元

以4月20日前后為分水嶺，丹東原本多數(shù)滯銷的樓盤，如今已經(jīng)全面復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的火爆行情。

“我現(xiàn)在嗓子都啞了，客戶太多。”濱江一號(hào)售樓員低聲、嘶啞著嗓子對(duì)絡(luò)繹不絕前來(lái)咨詢的購(gòu)房者說(shuō)。

而“甜蜜的煩惱”并非只此一家。翡翠一號(hào)的售樓處甚至由于客戶激增，項(xiàng)目已經(jīng)來(lái)不及印刷正規(guī)版的宣傳彩頁(yè)和戶型圖，僅用一堆A4紙草草打印向前來(lái)咨詢的購(gòu)房者分發(fā)和宣講。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，幾乎整個(gè)丹東，尤其是丹東新區(qū)，各大房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處前均停滿了來(lái)自遼寧和吉林各地牌照的私家轎車。不少來(lái)自天南海北的購(gòu)房者甚至來(lái)不及到市區(qū)的餐館坐下來(lái)吃一頓午餐，僅在樓盤門口席地而坐，將就吃些熟食、快餐予以充饑。

“項(xiàng)目一期高層住宅在7000元/平方米左右，洋房在9500元/平方米左右，二期因?yàn)椴慌R鴨綠江，每平方米在5000~6000元左右。”濱江凱旋門項(xiàng)目工作人員語(yǔ)速飛快，已經(jīng)來(lái)不及向記者一一介紹戶型、價(jià)格，而排隊(duì)在等售樓員帶看的購(gòu)房者已經(jīng)有些焦急。“我們平均一天賣了一棟樓，三天基本就快賣完了。而我今天只賣了3套，前兩天有人一次性買了14套，來(lái)此購(gòu)房的大多數(shù)都是南方人。”

而記者在5月初的某一天以購(gòu)房者身份步入丹東市區(qū)較為高端的樓盤——月亮島項(xiàng)目時(shí)，工作人員表示，項(xiàng)目全部為現(xiàn)房銷售，在售樓盤1.28萬(wàn)元/平方米起，不過(guò)緊鄰鴨綠江的房源目前僅剩30套左右。

“現(xiàn)在浙江炒房團(tuán)已經(jīng)來(lái)到丹東，正在和老板談?wù)麠澋?號(hào)樓，價(jià)格已經(jīng)給到2億元，金華的一個(gè)首富現(xiàn)在就在酒店和老板談價(jià)格。這個(gè)房子到了他們手里不翻3倍他們是不會(huì)出手的。”月亮島工作人員說(shuō)。

另?yè)?jù)其介紹，目前丹東市的房?jī)r(jià)每天都在漲，而月亮島的漲幅是全市最高的。“市區(qū)每平方米每天在以100元左右的速度上漲，而丹東新區(qū)則達(dá)到了二三百元。現(xiàn)在朝鮮的局勢(shì)還不算特別明朗，一旦局勢(shì)明朗，房?jī)r(jià)還將上升。”

不過(guò)，幾天后記者再次來(lái)到項(xiàng)目部，并以記者身份提出想要采訪時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則謹(jǐn)慎許多，并表示“來(lái)看房的確實(shí)很多，但不清楚有整棟樓購(gòu)買一事”。

丹東當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，4月20日之前，丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)也就是在3000~4000元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)則在六七千元，臨江房和學(xué)區(qū)房少說(shuō)也在八九千元左右。

“外地人就是有錢，買房子就像我們買菜一樣，連眼睛都不眨。”丹東當(dāng)?shù)厝讼蛴浾吒锌馈?/p>

據(jù)記者獨(dú)家獲悉，隨著丹東房?jī)r(jià)在短期內(nèi)飆升，遼寧省住建廳副廳長(zhǎng)也帶隊(duì)來(lái)到丹東督察房地產(chǎn)市場(chǎng)。

保利香檳國(guó)際等項(xiàng)目涉嫌捂盤

記者連日來(lái)走訪發(fā)現(xiàn)，伴隨房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，各類房地產(chǎn)亂象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。捂盤惜售、違規(guī)預(yù)售等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

以新區(qū)保利香檳國(guó)際項(xiàng)目為例，與其他在售樓盤人潮涌動(dòng)不同，保利香檳國(guó)際售樓處空無(wú)一人，工作人員說(shuō)：“項(xiàng)目拿地已經(jīng)很多年了，但之前因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，所以一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)。原本計(jì)劃開(kāi)發(fā)21棟樓，目前只建成了4棟，但還沒(méi)有開(kāi)始賣，我們先捂著。如果開(kāi)盤，洋房部分可能在6500~7000元/平方米左右。”

據(jù)保利地產(chǎn)公告顯示，丹東新區(qū)地塊于2013年取得。記者查閱多份公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，保利香檳國(guó)際項(xiàng)目自2014年開(kāi)工建設(shè)28007平方米以來(lái)，直至2017年底仍未動(dòng)工和銷售。記者就此事致電致函保利地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿前尚未獲得回應(yīng)。

在丹東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售樓處，銷售人員告訴記者項(xiàng)目處于封盤狀態(tài)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了部分正規(guī)樓盤在售，不少抵債房、以及“關(guān)系房”等也已經(jīng)開(kāi)始低調(diào)入市。記者在多個(gè)售樓處走訪了解到，盤踞于項(xiàng)目的多個(gè)建筑施工方、裝修方等企業(yè)均派出人員喬裝成購(gòu)房者與外地人搭訕推銷房源。

一位裝修企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，此前墊資為開(kāi)發(fā)商裝修房子抵債的十多套房子就在這兩天全部順利脫手。而在濱江凱旋門售樓處，多位自稱是與開(kāi)發(fā)商有關(guān)系的人士表示可以低價(jià)轉(zhuǎn)讓房源。“二期樓盤6000元/平方米，我可以5600元/平方米出手。我和開(kāi)發(fā)商有關(guān)系，之前用每套3萬(wàn)元訂了多套，現(xiàn)在可以低價(jià)轉(zhuǎn)給你。”一位中年男性低聲在記者身邊耳語(yǔ)道。

房?jī)r(jià)非首次大漲

據(jù)了解，丹東新區(qū)是由原丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)（2006年成立）更名而來(lái)，于2013年正式更名為丹東新區(qū)，新區(qū)與1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的丹東邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)合署辦公，屬“一套人馬、兩塊牌子”。

雖然新區(qū)成立多年，但真正意義上的發(fā)展要從新鴨綠江大橋開(kāi)工建設(shè)說(shuō)起。據(jù)了解，由于位于丹東老城區(qū)的舊鴨綠江大橋運(yùn)力有限，中朝決定于2010年12月31日修建新的鴨綠江大橋，總投資約20億元，新鴨綠江大橋也于2013年合龍，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2014年10月竣工通車。彼時(shí)消息稱，新橋建成后將成為中國(guó)最大的對(duì)朝經(jīng)濟(jì)貿(mào)易口岸區(qū)，承載80%的中朝貿(mào)易量。不過(guò)，后因朝鮮境內(nèi)的道路遲未修建而導(dǎo)致通車遙遙無(wú)期。

“當(dāng)時(shí)大家都以為新鴨綠江大橋會(huì)是中朝貿(mào)易的新起點(diǎn)。”當(dāng)?shù)厝讼蛴浾弑硎荆阅嵌螘r(shí)間丹東新區(qū)的房地產(chǎn)迎來(lái)了第一波上漲高潮，外地人的不斷涌入導(dǎo)致新區(qū)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)從每平方米2000多元漲到5000元左右。不過(guò)，新橋遲遲難以通車，丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)后又處于下跌和滯銷狀態(tài)。“當(dāng)時(shí)第一撥炒房的人被套了多年。”

“我朋友之前花了50多萬(wàn)元買的100多平方米的房子，去年40萬(wàn)都沒(méi)賣出去。”丹東當(dāng)?shù)匾晃灰竽涿墓珓?wù)員說(shuō)。

為了提振丹東新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，丹東市也作出很多努力，包括把市政府及多個(gè)政府職能部門從老城區(qū)搬遷至新區(qū)，將當(dāng)?shù)刂袑W(xué)、職專等院校也落戶于此，但見(jiàn)效甚微。

丹東市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015~2017年，全年商品房待售面積分別為152.7萬(wàn)平方米、198.2萬(wàn)平方米和208.4萬(wàn)平方米。由于較高的庫(kù)存量，丹東市在2017年初還印發(fā)了《加快房地產(chǎn)去庫(kù)存工作實(shí)施方案的通知》，計(jì)劃用3至5年時(shí)間，基本完成房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12~18個(gè)月以內(nèi)。

而隨著此次朝韓和談等有利消息影響，此次丹東又迎來(lái)了另一波炒房高峰。有媒體報(bào)道稱，丹東房?jī)r(jià)在近期的兩天內(nèi)漲幅已經(jīng)高達(dá)57%。

而丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也于4月26日發(fā)出通知表示，近期由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量劇增，超過(guò)中心每人辦理260件的業(yè)務(wù)能力，所以正式實(shí)行順延預(yù)約發(fā)號(hào)制度。

記者前往該中心了解到，現(xiàn)在辦理業(yè)務(wù)基本要排到次日。“目前業(yè)務(wù)確實(shí)激增，主要是房企集中辦理產(chǎn)權(quán)登記的緣故，時(shí)間較短還難以通過(guò)數(shù)據(jù)反映出成交量。”登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

向朝鮮交“學(xué)費(fèi)”

事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)，由于緊鄰朝鮮的區(qū)位，丹東與朝鮮的進(jìn)出口貿(mào)易也較為活躍。但其中的曲折過(guò)程不在少數(shù)。

除了屢見(jiàn)報(bào)端的朝韓、朝美關(guān)系緊張導(dǎo)致多次朝鮮境內(nèi)的開(kāi)城工業(yè)園中斷運(yùn)營(yíng)，中國(guó)也為朝鮮政策頻繁變動(dòng)而交了不少“學(xué)費(fèi)”，此前中朝之間的羅先經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)、黃金坪經(jīng)濟(jì)區(qū)等也未建成。

“對(duì)朝貿(mào)易讓很多人發(fā)家致富，但也讓很多人傾家蕩產(chǎn)。”當(dāng)?shù)囟辔簧虡I(yè)界人士在談到與朝鮮的經(jīng)商貿(mào)易時(shí)說(shuō)。

“朝鮮目前還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，不允許私營(yíng)經(jīng)濟(jì)存在，貨物進(jìn)出口是由各商社（類似于國(guó)企性質(zhì)）代替政府和軍隊(duì)進(jìn)行采購(gòu)，所需貨物也是五花八門，我們都是被動(dòng)接單子，然后把價(jià)格報(bào)給他們，進(jìn)而發(fā)貨收錢。”從事對(duì)朝貿(mào)易近10年的當(dāng)?shù)厝撕壬f(shuō)，“如果朝鮮沒(méi)有某樣商品的需求，你把原價(jià)100元的貨10元賣給他們都不要，他們沒(méi)有來(lái)回倒賣賺取差價(jià)的邏輯。”

胡先生補(bǔ)充道：“我們?cè)谂c朝鮮商社打交道很多時(shí)候基本處于稀里糊涂的狀態(tài)，朝鮮人基本不和我們講太多，資金來(lái)源等也琢磨不透，發(fā)給朝鮮的貨經(jīng)常會(huì)由北京的賬號(hào)轉(zhuǎn)賬過(guò)來(lái)。而且他們是花國(guó)家的錢，所以對(duì)進(jìn)貨價(jià)格并不十分敏感，不過(guò)他們吃回扣也是明著吃。很多產(chǎn)品我們從南方進(jìn)貨再賣給他們的時(shí)候已經(jīng)加價(jià)加得很高了，但是他們還是會(huì)讓我們?cè)偌?5%，而這15%需要給他們5%作為回扣。”

據(jù)其介紹，在對(duì)朝貿(mào)易中，除了受到朝鮮半島局勢(shì)影響，貿(mào)易中的“灰色地帶”也常常讓國(guó)內(nèi)的商人損失慘重。“之前朝鮮商社收貨后，經(jīng)常發(fā)生對(duì)方失聯(lián)的情況。”胡先生舉例稱，此前朝鮮商社在頭幾次與國(guó)內(nèi)商人打交道時(shí)往往會(huì)現(xiàn)貨現(xiàn)結(jié)，甚至給中國(guó)人回扣，出手很是大方，等熟悉了則開(kāi)始欠款，最后消失不見(jiàn)。除了回扣，朝鮮商社也會(huì)向中國(guó)商人索要輕工產(chǎn)品或食品、酒水等，“很多時(shí)候他們有錢，回國(guó)也買不到東西。”

吉林大學(xué)東北亞研究院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所衣保中教授在受訪時(shí)表示，朝鮮并不是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，本身法律并不完備，而很多中國(guó)人抱著占便宜的心態(tài)，但當(dāng)對(duì)方政策一變化，需要剪羊毛的時(shí)候則會(huì)“關(guān)門打狗”。“民營(yíng)企業(yè)對(duì)朝鮮是一個(gè)弱勢(shì)群體，一旦發(fā)生問(wèn)題則會(huì)無(wú)處申告。”

據(jù)此前媒體披露數(shù)據(jù)顯示，丹東對(duì)朝鮮的貿(mào)易額約占中朝兩國(guó)貿(mào)易額的40%，經(jīng)丹東口岸過(guò)境的貨物量約占中國(guó)對(duì)朝貿(mào)易總量的80%。

丹東統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015~2017年三年間，出口總額分別為26.6億美元、24.9億美元、161億元人民幣，分別比上年下降11.9%、6.1%、2.3%。

“夾縫”中的丹東

“丹東對(duì)內(nèi)屬于中國(guó)邊境城市，對(duì)外則緊鄰朝鮮，天天核試驗(yàn)也沒(méi)有人敢來(lái)投資，就像生活在夾縫中。”當(dāng)?shù)卣探缍辔蝗耸空f(shuō)。

2015~2017年三年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，丹東GDP分別為984.9億元、748.4億元、793億元，分別比上年下降3%、下降24%、增長(zhǎng)2.8%。其中，2017年GDP位居遼寧省第9位，增速為全省第10。

三年間，全口徑財(cái)政收入134.9億元、120.3億元、120.6億元，分別比上年下降33.4%、下降10.9%、增長(zhǎng)0.2%。在稅收方面，三年間全口徑稅收收入分別為84.8億元、87億元、91.4億元，分別比上年下降32.3%、增長(zhǎng)2.6%、增長(zhǎng)5.1%。

從人口來(lái)看，丹東市戶籍人口分別為238.2萬(wàn)人、237.9萬(wàn)人、235.2萬(wàn)人，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，人口自然增長(zhǎng)率分別為-2.06 ‰、-0.15 ‰、-9.28 ‰。

“丹東是中國(guó)最大的邊境城市，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整個(gè)東北一樣遇到很多困難。”遼寧省社科院副院長(zhǎng)梁?jiǎn)|在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，現(xiàn)在丹東是“三缺”局勢(shì)：行業(yè)缺龍頭、企業(yè)缺塊頭、產(chǎn)品缺拳頭。而原因也主要是“三個(gè)衰退”，即資源衰退、機(jī)制衰退、結(jié)構(gòu)性衰退。

“礦產(chǎn)資源采光了，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重傳統(tǒng)輕新興行業(yè)，重大輕小，忽視民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)有企業(yè)機(jī)制不靈活玩不轉(zhuǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。所以外界提到丹東，就只知道它靠近朝鮮。”梁?jiǎn)|說(shuō)。

衣保中教授表示，丹東和東北多個(gè)城市一樣，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代重工業(yè)較強(qiáng)，一度十分輝煌，但輕工業(yè)品等較弱，而朝鮮等國(guó)家進(jìn)口貨物又以輕工業(yè)品為主，在丹東當(dāng)?shù)赜譀](méi)有類似生產(chǎn)基地和產(chǎn)業(yè)鏈，大多都是從南方采購(gòu)轉(zhuǎn)運(yùn)丹東，所以長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用有限。“此次多數(shù)南方人來(lái)丹東炒房，除了有錢，還與外貿(mào)往來(lái)有一定關(guān)系。”

梁?jiǎn)|建議，丹東可以把此次朝韓和談等利好消息作為契機(jī)，借勢(shì)國(guó)內(nèi)沿海開(kāi)發(fā)開(kāi)放的政策及“一帶一路”倡議、東北振興等逆勢(shì)崛起。

“下一步一定要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善營(yíng)商環(huán)境，讓企業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)獲得良好的生存和發(fā)展環(huán)境。”衣保中教授認(rèn)為，丹東經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較單一，還是要對(duì)現(xiàn)有口岸等進(jìn)行升級(jí)改造，不要把寶都押在朝鮮身上，加強(qiáng)東北地區(qū)的合作，堅(jiān)持全方位開(kāi)放，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。

復(fù)旦大學(xué)朝韓研究中心主任石源華在接受記者采訪時(shí)表示，通過(guò)近期觀察，此次朝韓和談屬于朝鮮本身想要變化，對(duì)中朝關(guān)系來(lái)說(shuō)是一個(gè)好的勢(shì)頭，但問(wèn)題的根本還在朝美關(guān)系，但就美國(guó)的全球戰(zhàn)略和亞太戰(zhàn)略來(lái)看，美方并不希望朝鮮半島問(wèn)題盡快解決，而是需要適度緊張。因?yàn)橐坏┏r問(wèn)題解決了，美國(guó)也就沒(méi)有理由在朝鮮半島待下去了，這會(huì)對(duì)韓日等產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，進(jìn)而美國(guó)的第一島鏈將退至關(guān)島，而這顯然不符合美國(guó)利益。

“現(xiàn)在丹東房?jī)r(jià)上升有些盲目性，還需要再看看。”石源華說(shuō)，有一個(gè)問(wèn)題值得重視，就是即便朝鮮進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，但并不意味著它會(huì)像中國(guó)一樣進(jìn)行改革開(kāi)放，雖然目前朝鮮聲稱要棄核，但其實(shí)際上仍然為一個(gè)實(shí)際擁核國(guó)家，這條路仍然漫長(zhǎng)。

5月8日，記者驅(qū)車來(lái)到中朝邊境黃金坪經(jīng)濟(jì)區(qū)看到，昔日的規(guī)劃圖紙已經(jīng)泛黃，邊界處依然鐵絲網(wǎng)密布，不見(jiàn)人影。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等問(wèn)題分別向丹東市住建、商務(wù)、經(jīng)信委、丹東新區(qū)等多個(gè)部門發(fā)出采訪請(qǐng)求，但截至記者發(fā)稿前均未回應(yīng)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心