棚改貨幣化收緊信號：上市房企兩周市值蒸發近2300億

兩周時間棚改概念股市值失去259.3億元；上市房企定增遇冷，不少公司股價跌破增發價格；今年來上市房企發債113次，募資超千億元

7月2日央行公布的數據顯示，6月份央行對國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行三家銀行凈增加抵押補充貸款（PSL）共605億元。這比5月份的投放量少了近200億元。PSL貸款即為抵押補充貸款，是棚改貨幣化安置的主要資金來源。而棚改貨幣化又被看做是刺激購房需求、去除房地產庫存的重要因素。

在此之前，6月25日，棚改貸款收緊的消息在網絡上傳開，有媒體報道稱，新的棚改項目基本已經暫停審批。6月26日，不少機構發表研報表示了對房地產行業的擔憂。如華泰期貨就表示，“新棚改項目基本暫停審批再加上PSL收緊，或將對地產投資產生明顯壓力，對下半年經濟走勢也將產生負面影響。”

在資本市場上，地產股也幾乎全線大跌。Choice數據顯示，滬深兩市截至7月6日的139只房地產股票（證監會行業分類）中，有110只自6月25日以來呈現下跌趨勢。

值得注意的是，PSL收緊背后，房地產公司今年來增發再融資也普遍減少，不少房地產公司選擇發行債券融資。今年一季度，過半房產上市公司的負債率在上升，有息負債壓力也在增加。

139家上市公司市值蒸發近2300億

“棚改”即棚戶區改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。2014年，國務院辦公廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。對于棚戶區改造，政府在財政投入、建設用地、稅費和信貸等方面給予支持。

此前，我國不斷推進棚改快速審批通道的建立，簡化審批程序，對于一些短期項目，審批權下放至國開行的分支行。而據市場傳聞及多家媒體證實，國開行如今將審批權暫時收回，新棚改項目暫停審批。

消息一出，地產股應聲下跌。Choice數據顯示，截至7月6日滬深兩市139只房地產股票中，有110只自6月25日以來呈現下跌趨勢。其中南都物業(30.650, 0.51, 1.69%)、保利地產(11.040, 0.46, 4.35%)、華僑城A(6.320, 0.16, 2.60%)等8家公司的區間跌幅超過了20%。

在此背景下，6月27日，國開行新聞辦公室發布聲明稱，國家開發銀行從未授權任何人員代表開發銀行發表言論，有關言論不代表國家開發銀行。與此同時，不少上市公司也開始就棚改政策進行回應。

然而，這些都未能挽回地產股的股價頹勢。Choice數據顯示，截至6月25日，139只地產股總市值達到22782.9億元，而到7月8日時，139只地產股的總市值僅剩20484.6億元，這也意味著在短短兩周的時間內，地產股的總市值蒸發2298.3億元。

同花順(37.930, 0.52, 1.39%)問財顯示，包括北京城建(8.790, 0.08, 0.92%)、中南建設(6.190, 0.04, 0.65%)等的棚改概念股共17只。Choice數據顯示，截至6月25日，上述17只棚改概念股的總市值為3055.17億元，到7月8日時，上述概念股市值只剩2795.8億元，蒸發259.3億元。

市值縮水前10房企中，9家三四線城市有項目

記者注意到，在市值下跌最大的10家房地產公司中，除陸家嘴(15.360, 0.28, 1.86%)外的9家公司均有涉及三四線城市的項目。

如萬科A(23.870, 0.66, 2.84%)雖然主要在一二線城市布局，但年報顯示，公司2017年開發或2018年計劃開發的項目中，涉及東莞、佛山、珠海、漳州等三線城市的項目；華僑城2017年年報顯示，公司在佛山、宜賓等有土地儲備；榮盛發展(7.590, 0.14, 1.88%)2017年度在廊坊、滄州、邯鄲、蚌埠等三線城市均有項目開展；綠地控股(6.300, 0.11, 1.78%)2017年年報顯示，公司在宿州、黃山、新鄉、鹽城等多個三四線城市均有土地儲備存在，在南充、延安等四線或五線城市也有在建的項目。

同樣，招商蛇口(17.640, 0.56, 3.28%)2017年年報顯示，公司在佛山、東莞、晉寧等地有擬開發項目；華夏幸福(24.540, 0.46, 1.91%)2017年度新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個，多個項目位于開封、六安、新鄉、湘潭等三四線城市，華夏幸福在河北廊坊也有土地儲備。

定增遇冷轉債市，1651億元債券發行進行中

對于A股百余家上市公司而言，棚改貨幣化收緊的信號是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇資金“嚴冬”。

在上市公司增發募資普遍嚴格審核的情況下，2018年，滬深兩市的房地產公司增發募資情況較上一年有所下降。

Choice數據顯示，139家上市房企中，有6家在2017年完成了10次增發，其中銀億股份(7.440, 0.22, 3.05%)完成3次增發，合計募資超100億元；上海臨港(21.670, 0.00, 0.00%)、國創高新(6.430, 0.09, 1.42%)分別增發2次，募資額分別為31.62億元、40億元。

進入2018年，只有中華企業(4.310, 0.12, 2.86%)、我愛我家(5.870, 0.16, 2.80%)完成了定增，分別募集148.5億元、16.21億元；西藏城投(6.750, 0.14, 2.12%)在3月增發募集了11.68億元資金，但7月卻宣布終止發行。

隨著上市房企股價不斷下跌，完成增發的上市公司有不少股價跌破了最新的增發價格。

今年5月22日，中華企業以5.23元/股的價格向上海地產（集團）發行股份。按照7月6日的4.19元收盤價，中華企業最新股價較增發價的折溢價率為-18.89%。

原上市公司昆百大發行股票購買我愛我家股權，今年2月以8.9元/股的價格完成增發。截至7月6日收盤，我愛我家（昆百大4月更名為我愛我家）股價為6.61元/股，較增發價格折溢價率為-16.41%。

相比之下，西藏城投的折溢價率更低，接近腰斬，最終西藏城投7月3日發公告稱，決定終止發行。

除西藏城投外，不少公司增發也遭遇擱淺。6月20日晚，中弘股份(1.080, -0.03, -2.70%)發公告稱，公司在2016年的增發計劃因為相關決議的有效期屆滿，向證監會撤回了此次發行申請。

1月26日，迪馬股份(2.920, 0.02, 0.69%)也宣布，決定終止最多10.7億元的定增計劃；1月9日，綠景控股(6.780, -0.09, -1.31%)也宣布終止原本發行股票募資不超過67億元的計劃。此外，在證監會披露的融資審核進展中，泰禾集團(18.370, 0.11, 0.60%)的增發再融資也顯示為“中止”。

對于增發募資難度較大的房產上市公司來說，發債券或許是更為輕松的募資方式。Choice數據顯示，2015年至今，滬深兩市房地產企業的增發募資總額為3623億元，同期債券的發行總規模卻達到了7092.59億元。

2018年以來，139家房地產上市公司進行了113次債券發行，合計募集資金1113.99億元。2015年-2017年這些公司分別發行了135次債券、189次債券、120次債券，年度合計募集資金2058.77億元、2476.93億元、1307.11億元。

有不少房地產上市公司發債頻繁，比如陽光城(5.740, 0.09, 1.59%)2015年以來的總債券發行次數達到了32次，總發行規模297.5億元，僅2018年以來，陽光城進行的債券發行就達到了11次；華夏幸福2015年以來完成25次債券發行，總規模459億元；保利地產2015年以來發行債券16次，總發行規模357.17億元。

目前還有不少房地產企業的債券發行計劃仍在進行中。Choice數據顯示，從2018年1月以來，仍有39起房地產公司的債券發行計劃仍在進行中，共涉及1651.8億元。

這些債券發行計劃中，目前只有陽光城、格力地產(4.430, 0.05, 1.14%)、萬科A、蘇寧環球(3.570, 0.02, 0.56%)4家公司的發行計劃得到了證監會的批準，仍需通過發審委審核通過，其余企業均處于股東大會批準或董事會批準的階段。

過半房企負債率上升，中弘股份40億債務逾期

成功發行債券能緩解公司的資金壓力，卻也為上市公司帶來不小的還本付息壓力。

6月21日，中弘股份披露公司債務逾期的最新進展，截至6月20日，中弘股份逾期的債務本息合計達到了了40.85億元。目前，中弘股份旗下還有“16中弘01”等4只債券尚未到期，需按時付息。

6月27日，大公國際對中弘股份的信用等級由“B”下調為“CCC”；評級展望由“負面”調為“維持負面”；債券“16中弘01”信用等級由“B”下調為“CCC”。7月5日，東興證券(12.870, 0.14, 1.10%)也發布公告稱，中弘股份流動性和還本付息能力很差，盈利缺乏對利息的保障能力，償債能力很弱。

數據顯示，截至2018年第一季度末，中弘股份的資產負債率為81.89%，有息負債率達到了78.36%。

類似高比例的負債的上市公司不在少數。Choice數據顯示，139家房地產公司中，有98家公司截至今年第一季度末的資產負債率超過50%，占公司總數的70%，其中有33家公司資產負債率超過80%。

有息負債上，有67家公司2018年第一季度末的有息負債率超過了50%，其中泛海控股(5.500, 0.45, 8.91%)、鐵嶺新城(2.740, 0.03, 1.11%)、三湘印象(4.590, 0.04, 0.88%)、廣東明珠(10.430, 0.05, 0.48%)、海印股份(2.430, 0.02, 0.83%)、海航投資(3.420, 0.00, 0.00%)6家公司的有息負債率達到了80%。

相較于2017年底，今年第一季度房產企業的負債也呈現上漲趨勢，72家公司一季度末的負債率較年初有所上升，占比51.7%；有77家公司的有息負債率較年初有所上升，占比55%。

個股盤點

萬科：兩周市值蒸發超360億

截至7月6日收盤價，萬科的A股流通市值達到2562.19億元，在135只地產股中位列第一。不過在6月25日時，萬科A股流通市值達到2924.27億元，在兩周內，這只龍頭股總市值蒸發362.08億元。

面對不斷蒸發的市值，在6月29日舉行的萬科2017年度股東大會上，萬科首席運營官張旭表示，棚改政策有可能是傳言，對此不發表評論。公司棚改的項目，三四線城市比較多，對公司影響不大，公司會密切關注這方面的信息。

6月30日，萬科在互動平臺上也表示，棚改項目的具體操作方式是否會發生變化，公司會保持關注，“棚改重點在三四線城市，而公司業務主要在一二線城市。”

根據萬科2017年年報顯示，集團在建項目總建筑面積約6852.8萬平方米，權益建筑面積約4374.0萬平方米。按照建筑面積計算，萬科有74.7%的項目面積位于一二線城市，按照權益投資金額計算，有90%位于一二線城市。

值得一提的是，在參與棚改項目的同時，萬科還提出了“萬村計劃”，即城中村改造計劃。過去幾年，萬科按照“租賃-改造-再租賃”的模式對深圳、上海等城市的城中村存量地產進行改造。而城中村改造后的房租上漲，也曾引來深圳富士康員工擔憂并發表公開信。2017年，萬科參與舊城改造項目，權益建筑面積在報告期末合計約289.1萬平方米。

碧桂園：業務集中在棚改密集落地區

即使在香港上市也無法逃脫市值下跌大潮。6月25日，碧桂園總市值尚有3204.61億港元，碧桂園服務總市值為268億港元。兩周過去，碧桂園總市值降至2808.93億港元，碧桂園服務總市值降至252億港元，二者總市值合計蒸發411.68億港元，合約348.29億元人民幣。

與萬科不同的是，碧桂園的主要業務集中在此前棚改項目密集落地的三四線城市。年報顯示，2017年底，碧桂園共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮區。按地理位置計算，約58%的銷售來源于三四線城市。

就在本月，新聞報道稱，碧桂園叫停三四五線城市全覆蓋戰略，原因也是“用規模換現金”，緩解公司的資金壓力。這一傳言已被官方澄清。2017年年報顯示，碧桂園可動用現金約1484.0億元，達上市以來最高水平，同比增長54%

不過，現金流充足的碧桂園仍負債累累。i問財數據顯示，2015年、2016年、2017年碧桂園的總負債分別達到3206.10億港元、5666.89億港元、1.12萬億港元。年報顯示，碧桂園的負債率最近三年來不斷攀升，在2015年時負債率為75.3%，到了2016年就上升到86.2%，2017年則是88.9%。而如果只看凈資產負債率，數據也從2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。

北京城建：“棚改航母”失去14億市值

雖不是大型地產企業，市值體量相對較小，北京城建在諸多新聞中仍被稱為“棚改航母”、“棚改第一股”。而在此次棚改政策變動傳言中，北京城建的市值也無可避免地受到了波及。Choice數據顯示，截至6月25日，這艘“航母”總市值151.38億元，到7月6日已經降至136.49億元，蒸發14.89億元。

據媒體援引北京城建發布的公告統計，自2016年起，北京城建先后參與北京東城區望壇433億元項目、豐臺區張儀村35億元項目、順義臨河村265億元項目、懷柔新城50億元項目和延慶康莊鎮50億元項目，總規模已達830億元。今年1月16日，北京城建發布公告稱公司獲得“懷柔區城中村棚改項目”和“大興區黃村鎮海子角村、辛店村棚改項目”合計占地369萬平米，總投資額262億元。上述項目規模總計達到千億量級。

據了解，在2016年時，北京城建的預付拆遷補償款占總資產比例只是2.55%，而2017年則上升到了11.49%，金額同比增加481.09%，是所有項目中增長最快的一項。此外，公司長期借款金額2016年占比僅為13.47%，2017年上升至27.18%，金額同比增加160.52%。

北京城建在年報中指出，公司的利率風險主要產生于銀行借款等。浮動利率的金融負債使本公司面臨現金流量利率風險，固定利率的金融負債使本公司面臨公允價值利率風險。本公司根據當時的市場環境來決定固定利率及浮動利率合同的相對比例。

而在合并現金流方面，2017年北京城建經營活動產生的現金流量凈額為-139.36億元，在2016年這個數據是-17.43億元，同比增加699.54%，公司稱這主要是項目投入增加所致。此外，北京城建2018年投資活動產生的現金流量凈額也是負數，為-15.49億元，公司稱這是新增對外投資所致。

新京報記者 李云琦 林子

編輯：攀西商界網新聞資訊中心