原標題:房產稅加速，這17%的人受影響最大……

來源：大貓財經（caimao_shuangquan）；作者：貓哥

01

最近房地產市場動靜不小，上周住建部開會明確了“堅決遏制投機炒房，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定”這樣的主旨思想。讓很多人徹底死了心。市場也有不小反應：

? 今年前7個月，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。

● 8月10日，太原國土局“區域絕佳”的8宗地塊全部流拍，僅有的兩家拿地公司出價不達拍賣底價，而這8宗地塊原被認為有望拍出“地王”；

● 同日杭州臨安區的三宗幅地塊，均以底價成交；

● 南京當日出讓的兩幅宅地引來多方參與競拍，但成交價格也較之前的“地王”價降了近3000元/平方米。

? 同時有中介掛出了房叔拋售房產的信息，房子真不少：

? 而波及面最大的，則是房產稅提速的消息，新京報刊文認為：房產稅出臺的時機已基本成熟。

大眾關心房產稅，核心還是從自己出發：什么時候出，對房價有何影響，怎么征收，對我有何影響？……

我們今天就來說說這個問題。

02

在不久前召開的天風證券的中期策略會上，長平經濟研究所執行所長王先生對于房地產稅做了自己的預測。

王先生對于“房地產稅時間表”的預測非常具體：

根據全國人大常委會公布的2018年立法工作計劃，涉稅的立法工作是其中的重點，“這些立法項目由有關方面抓緊調研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議”，其中就包含房地產稅。

當然這個房地產稅時間表的分析，也基本上是根據現有的立法框架來做的：

①稅收法定是原則，房地產稅的征收一定是依靠房地產稅法來做，按目前的規劃，2020年前全面落實稅收法定原則。

②房地產立法現在確定就是兩級立法，開征也是由地方決定，中央不會統一決定。

③其實全國的立法和地方的立法實際上在同步進行，就是說看著全國人大立法在推進的同時，準備征收的城市的立法在同步進行，全國通過以后2020年也可能地方要做的城市就開始立法，立法以后2021年地方兩會通過后就可以實施，這樣2021年房地產稅可以在部分城市開始征收。

至于征收的準備工作，潘石屹已經在微博上告訴了我們：“最近房地產市場發生了一件大事——不動產登記全國聯網，似乎沒有引起人們的關注”。

03

房地產稅，收是肯定要收的，但問題就在于怎么收。

在房地產稅討論最熱烈的時候，獨立經濟學家馬光遠的一條“避稅攻略”吸引了眾多眼球，“八套房可以不繳納房產稅”的說法，讓他收到了擁躉們的掌聲，也收到了反對者的責罵。而馬光遠這種分析的前提是以家庭為單位，按套數征收，且從第三套房開始征稅。

當然這其中有很大的戲謔的成分，王長勇的研究更具實際意義，比他對房地產稅的要素做了一些前瞻分析：

①范圍：存量+增量，所有工商業房地產和個人住房都按評估值征稅（六、七折）；

②扣除：按面積扣除，家庭人均40平方米，設稅收優惠，對困難家庭、低收入家庭有一定減免；

③稅率：低于1%的兩檔稅率，一檔低于0.5%，一檔高于0.5%，

懲罰稅率：高檔大面積住房比如別墅，家庭人均超過100平方米部分，征收1%-5%；

④綜合：以城市為單位綜合，屬地繳稅，不跨城市綜合征稅。

筆者注意到，在這些數據中，也是有現實依據的。40平方米是全國人均的住房面積，而上海和重慶的房產稅試點的一般稅率均未超過1%，而重慶對于超標的部分，實行按超標倍數來分類征收。

而業內的猜測也基本上集中在這幾個層面，在按評估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面積、“廣稅基、低稅率”、差別化稅率等方面能夠達成共識，但是在具體按存量+增量征收還是存量豁免只針對增量征收、家庭單位的認定方式等方面存在巨大的分歧。

從世界主流的征收房產稅的國家的計稅方式來看，各國對于征收房產稅的共識在于：以評估的市場價值作為稅基，按基本情況的不同確定稅率，基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達到相對的公平。

04

如果是這樣，那有多少人會涉及？對房價有什么影響？

因“六個錢包購房”而備受爭議的中國經濟體改研究會副會長樊綱在提到房地產稅的時候就表示，“不能過于高估。因為房地產稅在邏輯上能對房價形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。

當然除了對于房價的影響外，房地產稅作為稅收，直接影響的還是我們的錢袋子。

現在房地產稅還沒有開征，但是在2011年開始，房產稅的試點已經在重慶和上海開始了。按照兩市的現行標準，人均的免征面積在60平方米，這個標準還是很寬松的。但是如果按這個低標準推廣到全國的話，其影響范圍還是比較廣的。

2015年全國1%人口抽樣調查資料顯示，在統計的城市、鎮居民家庭中，人均住房面積在60平方米以上的戶數比例分別為15.23%和21.46%，城鎮合計有共有17.73%的戶數人均住房面積在60平方米以上，假如這部分人群需要繳納房產稅，則涉及的人口規模達到1.44億人（按照2017年城鎮常住人口8.13億人計算）。

而如果將人均的免征面積擴展為專家預估的更為嚴格的40平方米每人，那么以上三個數據將提升為33.87%、43.08%和37.57%，那么涉及的人口規模將達到3.05億人。

房地產稅被認為最大的作用是作為地方土地財政的替代品，成為地方財政的收入來源之一。

那么我們看一下，2017年全國土地收入52059億，創出歷史新高，如果按5萬億來計算，房產稅的征收要達到跟土地出讓收入同樣規模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產稅費要達到3.47萬元，三口之家10萬房產稅，這個稅費顯然是不可能的。

讓房地產稅完全取代土地財政還不現實，而且如果標準更加嚴格后，涉及到的人口更多，那么相對應的人均稅負可能還會下降，而且如果寬稅基低稅率的話，人均繳納稅費在多數人的承受能力范圍之內。

而針對這個還沒有開征的稅種，我們能做的是關注房地產稅的立法進程，在草案出臺后的征求意見階段，針對具體的條款暢所欲言，畢竟在房地產稅法頒布后，它就要跟你產生很大的關聯了。

來源：樓市參考

編輯：攀西商界網新聞資訊中心