本期嘉賓：倪鵬飛，中國社科院城市與競爭力研究中心主任

編者按：近日，“北京房租上漲”成為輿論關注的焦點。據中國房價行情網數據顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。值得關注的是，房租飛漲并非個例，目前已是全國普遍現象，過去一年中，全國有12個城市房租漲逾20%。為什么房租漲得厲害？真的是長租公寓運營商在哄抬房價？密集的樓市調控政策對租房市場是否有影響？又該如何解決房租上漲問題？為此，鳳凰網財經記者專訪了中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛就相關問題進行了解答。以下是采訪全文：

為什么北京房租漲得厲害？

倪鵬飛向鳳凰網財經記者表示近期北京房租上漲主要是以下兩大原因：

一是違章房屋的清除，尤其是中低端房屋數量的急劇下降。從供給總量看，供應少了，必定會導致價格上漲；從房屋占比來看，低端房屋數量的減少，會相對導致中高價租賃住房的占比增加，價格也就會增加了。

二是長租公寓運營商大量囤購房源、低價購入房源后通過再裝修高價出售的市場行為，直接導致了房租的上漲。在大舉拆除低端住房和鼓勵資金進入租賃市場兩大背景下，一些龍頭長租公寓運營商和一些中介機構借機輪番漲價。長租公寓供應者在市場占比雖然不高，但是他們率先漲價、輪番漲價的行為，在租房市場中形成了羊群示范效應，導致更多的中介、二房東、業主們跟隨漲價。此外，這些輪番漲價行為結合整體市場環境形成了“租房會漲價”的市場預期，這種預期一方面導致租賃住房供給者會跟風參與漲價，另一方面租房者受眾多漲價信息的影響，也會接受漲價預期，從而也推動了租房價格的上漲。

長租公寓運營商是否在哄抬房價？

目前，有輿論稱部分長租公寓品牌為搶房源而哄抬租金，導致房租水平被推高。租賃市場上，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。對此現象，倪鵬飛向鳳凰網財經記者表示，長租公寓運營商哄抬房租是不可否認的事實。

長租公寓運營商收購房源后，對房屋進行裝修，然后加租出售給消費者的市場思路并沒有問題，但隨著長租公寓對房源的囤購，其市場占比逐步提升，以提供優質房源為借口多次漲價，也帶動整個供給方的提價，較大推動了租房價格的上漲。

目前，租金回報率還處于相對較低的水平。但是從過去很長一段時間趨勢來看，房地產的價格一直在上漲，從房地產資產的價值增值角度，即使租金回報率為負，業主也愿意持有房產。甚至有很多業主持有多處房產而不出租，形成房屋的空置，其主要依靠房價升值獲得收益。

倪鵬飛在采訪中多次強調，房租屢次上漲釋放出了危險信號。在目前比較低的租金回報率水平下，長租公寓供應商的利潤率也處于較低水平，但是現在市場上仍有大批的企業和資本，以資本化的運作模式，通過各種形式大舉進入房產租賃市場，他們期望哪怕在短期不賺錢的情況下，也要率先擴大占有率，一旦他們的占有率達到一定水平形成寡頭壟斷，未來就會通過不斷漲價來實現超額壟斷利潤，這預示如果不采取有效措施規范，未來房租價格一定會不斷大幅上漲。即便現在，長租公寓的市場占有率還不太高的情況下，這些機構已經開始了通過提高房租來實現成本收益的目標。所以，今年北京房租價格的多次上漲已經釋放出了危險信號，非常值得警惕并采取堅決措施予以解決。

樓市調控政策對租房市場是否有影響？

今年上半年，全國各地房地產調控政策發布近200次，創歷史新高。調控內容不僅僅局限于簡單限購、限售、限價、限貸，因城施策和分類調控特征明顯，手段也更加多元。自北京出臺“史上最嚴樓市調控政策”后，購房資質審查變得更嚴格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準再到上浮。這對租房市場是否有影響？

倪鵬飛向鳳凰網財經記者表示租房對于租房者是剛需，出售市場上的從嚴調控針對的是投資和投機，從租房者的年齡、戶籍和購買力來說，不管樓市調控政策嚴或不嚴，他們都是要租房的。因此，從嚴調控從購房轉向租房的家庭的數量和比例有限。總體上，租房者購買力不足以支撐購房需求，樓市調控政策對租房市場影響不大。不過，樓市調控對租賃市場的潛在供給還是具有一定影響。

目前房租價格是否合理？應該如何解決房租上漲問題？

對于目前的房租價格，倪鵬飛向鳳凰網財經記者表示，房租價格是否合理目前是一個矛盾概念。一方面，從房租收入比來看，房租顯然太高了，房租上漲幅度更是遠高于收入上漲幅度，顯然是不合理的；但另一方面，從租售比來看，相較于房價，房租價格還處于較低水平。一般來說，租售比的國際標準通常為1:200-300，而目前北京房租價格相對于出售價格又比較低了。當然，問題是出在房價太高上，如果房地產的價格不合理，土地的價格不合理，業主和專業的租賃機構持有房地產的成本就很高，所以租賃價格就不可能低，租賃價格持續上漲是必然的事情。

因此，為促進住房租賃市場健康發展，確保住房租賃價格處在合理區間，倪鵬飛提出以下三點建議：

一是加大中低端房子的供給，保障低收入者能租賃有補助的住房。在對違章住房進行清理后，中低端保障住房的供應政府沒有跟上，大量租房需求者涌入市場，從而形成供給短缺，是導致房租上漲的直接原因。因此，要解決中低端住房緊缺的問題，就需要政府加大對廉租房、公租房的市場供應，并對中低收入者進行一定的租房補貼，緩解其租房壓力。

二是完善租賃市場的監管體系和規格，保障租賃市場的健康發展。需要給租賃市場建立一套健全的制度體系和規則，并配有相應的政府監督保障。租賃市場發展也面臨一個矛盾的問題，一方面，過去市場供給者是大量散戶，業主、二房東、黑中介等，導致租賃市場長期魚龍混雜。另一方面，通過引進和發展專業化的租賃公司，通過增加信用，提高質量和塑造品牌，有助于租賃市場健康發展，但這也確實存在助長一些公司無限做大，形成寡頭壟斷市場的風險。因此，需要加快制定租賃市場健康發展的市場主體行為規則和監督制度。要建立供給規合化的房屋租賃市場，由多家龍頭品牌企業共同供給，形成良性競爭，形成壟斷競爭的市場結構，同時也應該保留業主直接出租的形式，避免寡頭壟斷，以保持市場多樣性。值得注意的是，一味的壓制長租公寓供應商不漲價并不能從根本上解決房租上漲的問題，在目前較低的租金回報率情況下，長期下去他們會成為虧損者，甚至退出市場。

三是從土地、稅收、財政和金融制度入手，建立長效機制。中國的房租上漲，乃至房地產的大幅上漲，源于我們的基礎制度，是因為土地、稅收、財政和金融制度引起的連鎖反應。各方主體以炒地炒房為主要投資目標，各方資金都進入了房地產領域，導致了地價的持續高升、房價的持續高升，兩者的相互攀升。房租出的問題，根源就在炒房機制的存在，炒不了銷售炒租賃。因此，要從根本上解決房價上漲的問題，就要從土地財政問題出發，建立長效機制。要從源頭上進行土地、財政、稅收改革，真正讓土地價格下降，穩定房價，長租公寓供應商才有生存空間，房租才沒有上漲壓力，房租租賃市場才能夠穩定下來，才能夠獲得健康的發展。

最后，倪鵬飛強調租賃市場發展不足是中國住房發展的問題，但它并不是根本和核心的問題，根本的問題是土地財政等基礎性制度問題。一段時間以來，我們試圖通過發展租賃市場，來解決房屋買賣市場上需求過大的問題，希望通過加大租賃市場的供給，來平衡房屋銷售市場上的供給缺口，來解決房地產市場問題，實在有些“避實擊虛”。不從根本消除炒房的利益機制和制度基礎問題，單單就租賃市場治租賃市場，不僅不能解決問題，反而還會衍生出許多的新問題，近期租賃價格暴漲的事實就是一個驗證和提醒。如果辯證地看目前的租金漲價，那就是提醒我們要對政策進行反思，按照中央的要求：下決心從根本上解決房地產市場的問題。

來源：鳳凰網財經

編輯：攀西商界網新聞資訊中心