最近，廣州有中介拋出一批打折房源，標價8折，出貨價是評估均價的85折，連中介小哥都驚呆了，這是啥情況啊？

房源還不少，這是一部分房產：

細細一打聽，才知道這些房產都來自于銀行的不良資產拍賣，這些房主基本都是因為還不起貸款，被銀行收房了。

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最近還有一個數字很多年沒出現了。

雖說目前樓市還在高位震蕩，但2018年一連串的土地流拍數據很有代表意義，給買房者傳遞了重大信號。

8月10日，太原國土局舉行的一場備受關注的土地拍賣會，本來競拍的土地都是交通便利、環(huán)境優(yōu)美的好地段，卻意外爆出大冷門。最終，地處南內環(huán)西街，太原煤氣化公司原用地范圍內的8宗地塊全部流拍！

太原作為省會城市，卻拍出了這樣的結果，驚呆了地產界人士和到場媒體。

山西土地競拍遇冷，只是今年土地流拍中的冰山一角。根據2018年數據顯示：

● 一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；

● 二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；

● 三四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

截止到7月底，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。從整體流拍規(guī)模來看，今年將達到歷史峰值。

和前幾年的數據對比，會發(fā)現今年流拍城市，一二線城市總數增多。2018年，天津流拍宗數高達12宗，而去年天津只有4宗。2017年流拍宗數較多的城市是烏魯木齊達到21宗，而2011年是沈陽93宗。顯然，風格已切換。

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到底是什么原因導致土地流拍？

▌? 公司錢緊

房地產公司競拍土地時，最需要的是現金流。而目前公司的現金流數實在不可細算，反而是資產負債率很嚇人。

房地產企業(yè)的資產負債率高達75%，遠超過目前的鋼鐵、化工等行業(yè)。

高負債率的公司，流動比率較低，是把雙刃劍，運用好可給公司帶來更高的凈資產收益率，運用不好則加重了經營負擔。比如泰禾集團、泛海控股、綠地、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、恒大等知名企業(yè)，這些大型公司光還債一年就要上百億元。

如此之高的負債，不得不讓房企在拿地環(huán)節(jié)反復斟酌，是否拿地，很關鍵原因是房價走勢。如果未來房價上漲，上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器；但如果未來房價下跌或者高位橫盤震蕩，那么下行期的債務擴張，是自己給自己埋下地雷。

用經典的面粉與面包例子也能解釋這種情況：樓市上漲期，面粉價格貴過面包，但在面粉價的刺激下，面包價格也會隨之上漲。所以，每逢“地王”出現，周邊房價也會大漲，面粉的刺激效應可見一斑。

然而，在樓市調整期，面包價格雖然短期仍可維持高位，但面粉卻已不是每個糕點鋪都能買得起了。若面粉還不降價，糕點鋪是否還要購買面粉，就有很大風險性和對賭成分，因為其要考慮面包的未來收益。

回到這次太原流拍事件上，8塊熱點區(qū)域黃金地塊，只有北京潤置商業(yè)運營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報名，但因出價不達拍賣底價，沒有交易成功。

很多公司是沒有信心再去拿地的，因為土地儲備減少，很多公司已經不需要那么多的員工，所以裁員是不可避免的。

▌? 調控持續(xù)

前面講到廣州有8折房產出售主要是因為斷供。

去過廣州的朋友都知道，廣州的各種金融非常普遍，小額貸款、p2p、現金貸，很多金融新公司都立足廣州，這城市有這樣的氛圍，但是今年情況實在不好，調控升級、銀行嚴控資金流入房地產、P2P不消停，股市賠錢，再加上實業(yè)困難，生意難做，對于一些舉債買房，杠桿率很高的購房客來說，資金鏈斷裂是難以避免的。

斷供現象造成極大影響，不僅是銀行的不良資產攀升，還有開發(fā)商，最倒霉的還是購房者，損失很大。

調控還在繼續(xù)，短時間還看不到結束的時間，一些抱有幻想的人可能這次失望的時間比較長。

目前全國有50多城市加入了限購行列，基本上一二線城市都已成為限購城市。多數情況下，本市戶籍可購買2套住房，非本市戶籍可購買1套住房。

限貸是加大買房的門檻金額，降低舉債買房風險，減少出現廣州這種大量的斷供房源。

限貸和限購同等重要。從去年開始到今年7月，全國首套房平均利率已連續(xù)19個月上漲。

按照平均利率水平，貸款100萬分期30年，現在買房要比去年同期買房多還約20萬的利息。因此就算1年下來房價沒漲，購房成本還是增加了約20萬。這對于普通家庭而言，不得不說一年白忙活了。

政策趨緊下，房子不好賣了，開盤必然虧，不開盤，誰又能再耗個三五年？

面對購房客數量大減，市場供過于求的局面，顯然此時購地的風報比更大，土地流拍數增多。

▌? 躺賺時代過去了

曾經，房地產的特點就是躺賺，無非就是賺多賺少的問題，但現在事情在起變化了。

昨天恒大總裁夏海均就表示，一線、二線是未來房地產發(fā)展最好的區(qū)域。恒大將持續(xù)覆蓋一線、二線城市和經濟發(fā)達的三線、地級市，四線不準備去。

這種判斷有很多的數據支持，比如貓哥一直說的人口。

2017年，山東、河南、黑龍江、吉林四省凈流出人口數最多，分別達到42.33萬、38.00萬、18.11萬和16.22萬。

整體來看，全國約一半省區(qū)常住人口凈流出。

人口數量減少，將帶動地區(qū)經濟下行。

更為嚴峻的是，目前人口紅利期已過。大家聽到更多的話題是全面放開二胎政策，但生育率下降，結婚率降低、離婚率升高……

人口尤其是小學生的數量是考察房地產潛力的重要指標，這些數據在多個城市拐頭向下一定會影響這些城市的未來房價。

對于個人來說，貓哥還是一貫的觀點，剛需不分時間，投資需謹慎，多看看那些經濟穩(wěn)健，人口凈流入的區(qū)域會更靠譜。更多問題，可以關注貓哥知識星球“貓哥生財有道”，慢慢聊。

來源：大貓財經

編輯：攀西商界網新聞資訊中心