業(yè)主入住8年未能取得房產(chǎn)證，事后得知，開發(fā)商的《國有土地使用證》是假的。
2018年11月21日，西安市國土資源局長安分局（下簡稱“長安國土分局”）再次向李輝（化名）出具了信訪事項(xiàng)處理意見書。
該局告知李輝，西安鑫茂源實(shí)業(yè)有限公司（下簡稱“鑫茂源實(shí)業(yè)”）使用偽造的《國有土地使用權(quán)證》，先后辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《房屋預(yù)售許可證》，公安部門已以涉嫌偽造《國有土地使用證》對鑫茂源實(shí)業(yè)立案偵查。 日前，西安“嘉華新苑”小區(qū)李輝等多位業(yè)主向澎湃質(zhì)量報(bào)告（https://www.thepaper.cn/consumersComplaint.jsp）反映，2010年，他們和房產(chǎn)開發(fā)商鑫茂源實(shí)業(yè)簽訂正式商品房買賣合同，購買住房已入住8年，至今未能取得房屋所有權(quán)證。
房產(chǎn)證久不能辦理，李輝等業(yè)主事后得知，鑫茂源實(shí)業(yè)獲得的竟是集體建設(shè)用地使用權(quán)。
令他們難以相信的是，鑫茂源實(shí)業(yè)憑一紙“假國土證”，通過國土、房管、規(guī)劃等多部門層層審核監(jiān)管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房。
2019年1月4日，長安國土分局行政辦公室南姓主任向澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，現(xiàn)在司法機(jī)關(guān)正在就鑫茂源實(shí)業(yè)涉嫌偽造“國土證”一事進(jìn)行調(diào)查，“市里和區(qū)里也正在研究如何處置這個(gè)事情”。
值得一提的是，“嘉華新苑”小區(qū)位于西安市長安區(qū)韋曲街道西環(huán)南路，距離長安國土分局僅700余米。2017年，陜西當(dāng)?shù)孛襟w《華商報(bào)》曾報(bào)道，涉事樓盤其中一棟樓中有19層被長安區(qū)三個(gè)職能部門團(tuán)購。
新房入住8年辦不了房產(chǎn)證，土地竟未走“招拍掛”程序
2018年12月底，澎湃新聞接到西安“嘉華新苑”小區(qū)業(yè)主李輝反映，2010年7月，他在由鑫茂源實(shí)業(yè)開發(fā)建設(shè)的嘉華新苑小區(qū)以每平米3700元的價(jià)格，購買了一套133平米的房子，總價(jià)492100元。
按雙方簽訂的購房合同，鑫茂源實(shí)業(yè)應(yīng)于2011年3月20日前交房。在交房后365日內(nèi)，辦理房屋權(quán)屬登記，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
2011年1月，“嘉華新苑”小區(qū)341套商品房陸續(xù)交房入住。但李輝入住新房至今已8年，仍未能取得房產(chǎn)證。“他們每次都以正在辦理的理由搪塞過去。”李輝說。
更為吊詭的是，長安區(qū)相關(guān)部門曾于2016年、2017年先后至少四次就“嘉華新苑”小區(qū)房產(chǎn)證問題，向李輝等業(yè)主作出答復(fù)，內(nèi)容卻大相徑庭。
2016年4月28日，長安區(qū)信訪部門就此事答復(fù)李輝等業(yè)主稱，“嘉華新苑”小區(qū)五證齊全，辦理產(chǎn)權(quán)登記的“兩書一表”（《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》）中的“兩書”已辦完，“一表”資料已送至建設(shè)局建管站，資料已受理正在辦理中。
同年5月20日，長安區(qū)委再次就此事回復(fù)稱，“嘉華新苑”小區(qū)因園林綠化未驗(yàn)收、房屋面積未實(shí)測，無法辦理房產(chǎn)證。鑫茂源實(shí)業(yè)表示將加快建審手續(xù)辦理，待手續(xù)齊全后立即辦理房產(chǎn)證。 而長安國土分局于2017年5月2日、2017年7月17日兩次向李輝作出的“答復(fù)意見書”卻稱，經(jīng)查詢地籍檔案，未見“嘉華新苑”小區(qū)國有土地登記資料。涉事小區(qū)在2006年辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)證，2009年該土地被收歸國有，至2017年7月也未實(shí)施國有土地使用權(quán)招拍掛，不符合不動產(chǎn)登記條件。 未見國有土地登記資料，沒經(jīng)過招拍掛，涉事樓盤如何取得《國有土地使用證》？李輝等業(yè)主充滿疑問，難道那張蓋有“土地證書管理專用章”，批號為“長安國用（2006）字第045號”的“嘉華新苑”小區(qū)項(xiàng)目《國有土地使用證》是假的？
一紙“假國土證”如何通過眾多部門審核監(jiān)管
值得一提的是，“嘉華新苑”小區(qū)項(xiàng)目位于西安市長安區(qū)韋曲街道西環(huán)南路，距離長安國土分局僅700余米，占地面積7570.4㎡，建設(shè)規(guī)模為39167㎡，為兩棟高層建筑。
工商資料顯示，西安鑫茂源實(shí)業(yè)有限公司成立于2005年2月，法定代表人韓世茂。
2018年11月24日，長安國土分局再次向李輝出具了信訪事項(xiàng)處理意見書。
意見書中，長安國土分局稱，鑫茂源實(shí)業(yè)使用偽造的《國有土地使用權(quán)證》先后辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《房屋預(yù)售許可證》，公安部門已以涉嫌偽造《國有土地使用證》對鑫茂源實(shí)業(yè)立案偵查。
意見書中解釋，2005年，原長安區(qū)國土資源局以集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式，掛牌轉(zhuǎn)讓了“嘉華新苑”所在位置的土地使用權(quán)，鑫茂源實(shí)業(yè)競得。后鑫茂源實(shí)業(yè)辦理了“長安集用（2006）第045號《集體土地使用證》”，土地用途為商貿(mào)，使用權(quán)類型為轉(zhuǎn)讓，使用年限為40年。
隨后，鑫茂源實(shí)業(yè)在上述集體土地上違法建設(shè)“嘉華新苑”住宅小區(qū)。2009年11月9日，市國土資源局責(zé)令其限期自行拆除在非法占地上新建的建筑物及設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并處以41600元的行政處罰。
但鑫茂源實(shí)業(yè)只繳納了罰款，未履行拆除地上新建建筑物及設(shè)施的義務(wù)，共建成341套商品房，并已銷售，2011年1月開始交房入住。意見書還稱，該小區(qū)所在土地經(jīng)批準(zhǔn)，已依法征收為國有，征收和安置補(bǔ)償工作已完成。
澎湃新聞注意到，涉事小區(qū)項(xiàng)目從報(bào)建到驗(yàn)收計(jì)11項(xiàng)資料，涉及發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、人防、環(huán)保等多個(gè)部門。鑫茂源實(shí)業(yè)如何偽造了有批號和公章的“假國土證”，又何以憑借一紙“假國土證”，通過前述眾多部門層層審核監(jiān)管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房，至今仍是謎。
2019年1月4日，澎湃新聞就此事致電鑫茂源實(shí)業(yè)聯(lián)絡(luò)員（韓世茂的女兒），對方稱不清楚此事，隨即掛斷電話。
早在2017年4月，陜西當(dāng)?shù)孛襟w《華商報(bào)》就曾報(bào)道，涉事樓盤“嘉華新苑”小區(qū)其中一棟樓中有19層被長安區(qū)三個(gè)職能部門團(tuán)購。
具體是哪三個(gè)職能部門，尚不明確。
《華商報(bào)》還在報(bào)道中指出，2010年11月15日的長安區(qū)政府常務(wù)會議紀(jì)要顯示，對于目前已建成的國土長安分局土地儲備中心（鑫茂源）項(xiàng)目用地，由國土部門依法實(shí)施處罰后，方可開展土地出讓工作。《華商報(bào)》指出，這說明，當(dāng)時(shí)“嘉華新苑”項(xiàng)目已建成，可土地出讓還未進(jìn)行。 帶有批號和編號的涉事土地取得的“國有土地使用證”
律師建議：可懲罰開發(fā)商后補(bǔ)辦土地證 
2019年1月4日，長安國土分局行政辦公室南姓主任向澎湃新聞表示，他們當(dāng)時(shí)給開發(fā)商鑫茂源實(shí)業(yè)辦的是《集體土地建設(shè)用地使用證》，開發(fā)商用這個(gè)編號辦了《國有土地使用證》，至于這個(gè)國有土地證是怎么來的，現(xiàn)在司法機(jī)關(guān)正在調(diào)查。“市里和區(qū)里也正在研究這個(gè)事情如何處置。”
據(jù)新華社2018年6月22日報(bào)道，西安市規(guī)劃局長安分局監(jiān)察科科長李鵬說，他們詢問了當(dāng)年經(jīng)辦此事的工作人員，后者表示當(dāng)時(shí)并沒有認(rèn)出這是一張假證，很難相信開發(fā)商造假。“2006年時(shí)，沒有相關(guān)的信息查詢系統(tǒng)，我們也沒有能力判定證件的真?zhèn)巍?rdquo;李鵬說。
據(jù)經(jīng)辦此事的長安區(qū)住房保障和房屋管理局房屋市場管理科科長張建向新華社記者回憶，當(dāng)時(shí)他對原件和復(fù)印件比對后，認(rèn)為鑫茂源公司“資料齊全”，因此很快為其辦理了預(yù)售證。“因?yàn)榍捌诘?個(gè)證分別已由國土、規(guī)劃和城建部門頒發(fā)，我們認(rèn)為應(yīng)該沒有問題。”
長期擔(dān)任地產(chǎn)行業(yè)顧問的知名公益律師郭乘希認(rèn)為，整個(gè)事情國土資源局難辭其咎。2009年國土資源局對開發(fā)商已做出行政處罰，責(zé)令其限期自行拆除非法建筑物及設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。但因?yàn)槭袊临Y源局沒有對該開發(fā)商的違章建筑進(jìn)行執(zhí)法拆除，才導(dǎo)致開發(fā)商將這批違章建筑銷售給了購房者，引發(fā)之后購房者深受其害的一系列損害后果。
知名律師張新年向澎湃新聞介紹，開發(fā)商開始預(yù)售房屋應(yīng)當(dāng)取得“五證”，行政部門頒發(fā)這些證照，涉及到了行政許可中的形式審查與實(shí)質(zhì)審查問題。形式審查就是對材料的法定形式進(jìn)行審查，而實(shí)質(zhì)審查則是審查材料的真實(shí)性。
張新年表示，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門未對開發(fā)商提交的《國有土地使用證》的真實(shí)性進(jìn)行審查反而說“沒有能力辨別真?zhèn)?rdquo;無疑是在為自己的失職找借口，應(yīng)當(dāng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十條的規(guī)定給予相關(guān)責(zé)任人員行政處分。
郭乘希建議，該購房協(xié)議所約定的違約金比例很低，購房者可根據(jù)自身的實(shí)際損失向開發(fā)商提起民事訴訟索賠，也可以向市國土資源局提起行政訴訟，把開發(fā)商列為第三人，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師徐斌則認(rèn)為，本案首先是個(gè)刑事案件，然后才是房地產(chǎn)案件。土地證是偽造的，那么后面四個(gè)證自然全部不合法，建筑物也屬于違建應(yīng)當(dāng)拆除。從司法實(shí)踐層面考慮，可以對開發(fā)商做出一定懲罰后，通過行政手段干預(yù)補(bǔ)辦土地證，維持后面四個(gè)證的合法性，給業(yè)主發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證。

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心