一邊是持續高企的商業地產庫存難以去化；一邊是海量商業地產苦尋出路，租賃企業普遍陷入虧損境地……近日《瞭望》新聞周刊記者采訪中了解到，三年來我國商業地產庫存整體居高不下，去化緩慢、供過于求的矛盾不斷加劇，一直是我國房地產市場調控的全國性難題，而且近年來有愈演愈烈的趨勢。

為此，2016年6月，國務院下發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵“將商業用房等按規定改建為租賃住房”，以破解此難題。市場各方也普遍對此項舉措抱以較多期待，但三年來具體實施卻難如人意。
商業地產庫存持續高企
“自2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。”采訪中，相關專家告訴本刊記者，去庫存是當前房地產市場調控的主要任務之一。受互聯網經濟沖擊，近年來實體商業，尤其是百貨業態不景氣，商業地產等非住宅去庫存形勢比住宅更為嚴峻。
國家統計局發布的數據顯示，2019年1～4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業營業用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，但商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。
商業地產連年銷售下滑，導致投資和開工面積也在連續下滑。根據中指院發布的數據，2018年1～11月，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%。商業地產的開發投資額占整體房地產的比重繼續下降，從2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。
記者了解到，即使近年來戶口放開力度最大、人才吸引數量最多的二線城市，商業地產泡沫也未得到充分吸收。
據戴德梁行發布的數據，2019年一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環比上升3.5個百分點，達到15.3%，濱江部分區域空置率甚至高達35.3%。一季度，杭州市場對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱，全市凈吸納量下降到-65177平方米。這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。
同樣根據戴德梁行統計，2018年南京寫字樓也持續下滑，多數項目去化低迷，月均去化不足2000平方米。隨著供應量加大，全市寫字樓庫存量超過130萬平方米，庫存去化周期超過52個月。
記者發現，不僅是強二線城市的商業地產庫存高企，中等二線城市的商業地產也同樣面臨這個問題。昆明是中等二線城市中的典型，當地住宅裝修網發布的數據顯示，目前商業地產存量連續3年處于500多萬平方米的高位，明顯過大。按照最近三年的平均去化速度，需超過100個月才能消化掉。
商業地產業內人士表示，南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規劃過多、商業地產空置嚴重等現象。
商業地產銷售雪上加霜
采訪中，亞東建設集團總裁劉成剛介紹說,商業地產有四個產品形態，即寫字樓、商鋪、公寓以及車位，其中公寓類住宅是四類產品中去化周期最短的，預計兩三年時間就能消化。
相反，商鋪和寫字樓的去化周期很長，主要受兩大因素影響：一是開發商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個居民小區周圍都要修一圈；二是受電商的沖擊很大。電商搶奪了傳統商業的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。
“目前，商業地產與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行某負責人告訴本刊記者，現在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，商業地產去化更難。
此外，商業地產的稅收要遠高于普通住宅。一位商鋪投資者介紹說，“購買商鋪起初幾年獲得了較好的現金流，但時間長了就會發現，由于稅收高，出手轉讓的時候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價格實際增幅很小，回報率并不理想。”現在，即便是大城市，“二手商鋪交易量都非常小，多數商鋪幾乎沒有人接盤。”
40年產權式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場波動。公寓“不限購、不限貸、低總價、位置佳”，在住宅嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾經快速增長。
鏈家地產研究人士分析，由于北京、上海嚴格控制人口規模等原因，先后出臺嚴厲的商住房調控措施，如今這類房產也逐漸降溫。而二線城市住宅供應逐年提高，缺乏學區保障的商住房也漸受冷落。
三大難題“冷凍”商改租
許多業內人士向記者表示，商業地產庫存高、去化慢，在政策鼓勵商改租之后，缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數項目仍然無人接手，造成巨大浪費。
一是法律難題。
北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標準。例如，如何申請、審批條件、改建驗收等等，標準都沒有規定，實際操作難度大。
而且，我國法律規定租賃期限不得超過20年，而長租公寓要求長期持有才能盈利，法律和市場需求有矛盾。尤其是商改租土地使用權出讓年限屆滿后續期問題。物權法第149條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但對商改租項目尚無規定。
二是成本難以化解。
365地產家居網首席戰略官胡光輝說，商改租目前最大的問題是投資回報期太長，成本過高。他給記者算了一筆賬：一個5萬平方米的商業體改租賃房項目，目前總成本至少1萬元/平方米，整個項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600間，按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5000萬元。
租賃項目按照商業地產交稅，房產稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬元不到，需要50年才能收回投資。“現在除非一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒有商改租的運作空間。”他說。
三是資產證券化遲遲未能推進。
深圳乾運公司董事長張俊英表示，如果把酒店當做高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元，與國內頭部開發企業比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者，租房實力弱，企業規模難以做大。再從全球范圍看，租賃市場主要是政府、機構以及普通房東從事，從未出現過大企業收取住宅租金為主業的。
胡光輝表示，發展住宅租賃市場，“應以直接融資的條件，推進資產證券化；應有相應的稅收減免，否則對于企業缺乏吸引力。目前條件下，只有國有機構能夠從事商改租業務。” 

（原題：《“商改租”舉步維艱》）

編輯：攀西商界網新聞資訊中心