房地產(chǎn)發(fā)展到今天，的確為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做了巨大的貢獻(xiàn)，這一點(diǎn)不可否認(rèn)，但同時(shí)也越來(lái)越積重難返，很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也在顯現(xiàn)。之所以提出房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位，其實(shí)也正是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的糾偏。

房地產(chǎn)病態(tài)的市場(chǎng)，或者說(shuō)房?jī)r(jià)高漲，沒(méi)有哪一片雪花是無(wú)辜的，過(guò)去大家都把矛頭對(duì)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商、中介，他們當(dāng)然是炒作的中堅(jiān)力量，但慢慢地，人們也發(fā)現(xiàn)地方也是通過(guò)推高地價(jià)間接拉高了房?jī)r(jià)。

除了開(kāi)發(fā)商，很多銀行當(dāng)然也脫不了干系，如今信貸收緊就是認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，媒體當(dāng)然也是高房?jī)r(jià)的幫兇。但你以為購(gòu)房者就清白了？

多數(shù)購(gòu)房者依然是買(mǎi)房前希望房?jī)r(jià)跌，買(mǎi)房后就盼望著房?jī)r(jià)漲，似乎是人之常情，但就是因?yàn)樗腥硕汲闪死婕鹊谜撸康禺a(chǎn)這條大船就只能向前快開(kāi)，不容慢下來(lái)。

當(dāng)所有的力量都集中在房?jī)r(jià)只能上漲不能下跌時(shí)，就很可怕了，主要是這似乎看起來(lái)對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有壞處。當(dāng)然我們深知，撿便宜的是那些投機(jī)炒房者。

真正的剛需并沒(méi)有在房?jī)r(jià)上漲中得到什么好處，這本就是一場(chǎng)陰謀。他們不一定會(huì)把僅有的一兩套房賣(mài)掉，即使賣(mài)了，可能也很難再買(mǎi)得起同類(lèi)的房子。

所以，炒作的力量幾乎充斥著房地產(chǎn)行業(yè)的所有參與者，地方、開(kāi)發(fā)商、中介、銀行、購(gòu)房者、媒體等。但我們的代價(jià)是，除了民生被資本市場(chǎng)利用外，更重要的是房地產(chǎn)被警告，或成為金融問(wèn)題爆發(fā)的重要領(lǐng)域。

從房住不炒定位的逐步落實(shí)，以及全國(guó)上下調(diào)控的堅(jiān)決和力度，足以看出打擊炒房、控制房?jī)r(jià)的決心，如今的調(diào)控也越來(lái)越全面化、立體化、精準(zhǔn)化、常態(tài)化。盡管打擊炒房的任務(wù)很艱巨，但是全面圍剿投機(jī)炒房行為的思路越來(lái)越清晰，信號(hào)越來(lái)越明顯。

1、開(kāi)發(fā)商融資更難，借錢(qián)拿地可能行不通了。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的依賴度和敏感性較強(qiáng)。而且房地產(chǎn)金融是房?jī)r(jià)飆升和房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)的助推器，這一點(diǎn)想必都沒(méi)有什么爭(zhēng)議。

不過(guò)隨著房地產(chǎn)金融杠桿逐步加大，問(wèn)題也愈發(fā)嚴(yán)重，所以監(jiān)管力度也在逐步加大，房?jī)r(jià)非理性上漲的基礎(chǔ)也正在動(dòng)搖和瓦解，開(kāi)發(fā)商如果不能盡快適應(yīng)新時(shí)代的需要，順應(yīng)調(diào)控的大趨勢(shì)，讓房地產(chǎn)理性回歸，那么很可能就會(huì)被淘汰了。

事實(shí)比我們想象中的更嚴(yán)峻。

在“三線四檔”、“雙集中”政策下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入管理紅利時(shí)代。開(kāi)發(fā)商拿地金額也要受到賣(mài)房業(yè)績(jī)的限制，據(jù)報(bào)道，被納入三道紅線試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，且買(mǎi)地金額含公開(kāi)市場(chǎng)拿地+收并購(gòu)方式拿地。

什么意思呢？過(guò)去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通了，而且政策意圖非常明顯，就是為了限制開(kāi)發(fā)商激進(jìn)盲目拿地，防止瘋狂加杠桿。以前還可以靠借錢(qián)拿地，然后賣(mài)房再還錢(qián)。現(xiàn)在不行了，拿地金額必須跟賣(mài)房業(yè)績(jī)掛鉤。

不合格的拿地主體單位不能下場(chǎng)，臨時(shí)借錢(qián)的前融渠道被穿透性嚴(yán)查，開(kāi)發(fā)商拿地融資變得更困難，本來(lái)就難，如今是難上加難。

近日，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)會(huì)議明確指出，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行資金仍是監(jiān)管重點(diǎn)。

隨著嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)加強(qiáng)，部分開(kāi)發(fā)商為了回籠資金或會(huì)選擇打折促銷(xiāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”難免，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“房住不炒”才是真理。卡住房企資金，就把銀行也給卡住了，這樣靠資金加杠桿炒房炒地就很難了。

2、購(gòu)房難加杠桿，借錢(qián)買(mǎi)房也不行了。

一直以來(lái)，很多人無(wú)法理解為什么買(mǎi)房難度越來(lái)越大了。刨除房?jī)r(jià)上漲的原因，其實(shí)很正常的一件事情。過(guò)去房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，是時(shí)代的需要，而且出問(wèn)題的可能性也不大。

所以，哪怕你沒(méi)錢(qián)，哪怕你借錢(qián)，都能買(mǎi)房，再不濟(jì)銀行會(huì)給你提供貸款，實(shí)在不行的還可以通過(guò)其他方面的貸款用來(lái)買(mǎi)房。

如今完全不一樣了，市場(chǎng)環(huán)境變了，自然大家的感覺(jué)也不一樣。所謂的剛需在今天看來(lái)也談不上什么剛需。因?yàn)槟愀揪蜎](méi)有實(shí)力買(mǎi)房，說(shuō)白了，買(mǎi)房的門(mén)檻在提高，這是銀行對(duì)于問(wèn)題發(fā)生的考量，是在規(guī)避問(wèn)題。

試想一下，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲，你買(mǎi)房人家敢貸給你，大不了收了你的房子。現(xiàn)在誰(shuí)敢？你沒(méi)錢(qián)壞了賬難道銀行替你買(mǎi)單？他們可聰明著呢！

房貸利率的上漲，正是出于這方面的需要，實(shí)際上是在篩選優(yōu)質(zhì)的購(gòu)房者。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)不少城市的首套房貸款利率都突破了6%，這會(huì)讓購(gòu)房者承受更大的壓力，買(mǎi)房前得好好掂量掂量，少了沖動(dòng)，減少了充當(dāng)炒房者幫兇的可能。

在很多購(gòu)房者看來(lái)有點(diǎn)奇葩和極端，但事實(shí)上，三大行嚴(yán)禁借錢(qián)湊首付買(mǎi)房了。很可能，家庭6個(gè)錢(qián)包不好用了，即使找爸媽借錢(qián)買(mǎi)房都不行，因?yàn)橐惨共殂y行往來(lái)流水；找親朋好友借，那也是要被禁止的。

目的很明確，就是減少房地產(chǎn)投資性需求，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)理性發(fā)展。當(dāng)然你也不用過(guò)度擔(dān)心，不是說(shuō)絕對(duì)不讓借錢(qián)，而是只要你的錢(qián)是清白的，不是違規(guī)套貸就成。

否則，一些根本就沒(méi)有首付能力，也沒(méi)有償還能力的，把他趕鴨子上架買(mǎi)房，將來(lái)斷供誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？畢竟，未來(lái)房地產(chǎn)不可能大幅上漲，甚至可能一些地方還面臨下滑的情況。如今，把不理性買(mǎi)房行為助漲房?jī)r(jià)的路也給堵上了。

3、地方擺脫土地財(cái)政依賴，嚴(yán)控地價(jià)上漲。

眾所周知，地價(jià)對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲功勞不小，降房?jī)r(jià)者，地價(jià)先行也。然而在過(guò)去，各地方賴以生存的土地又怎么會(huì)輕易被割舍呢？曾幾何時(shí)，土地財(cái)政立下了汗馬功勞，然而也埋下了不少隱患。

地價(jià)一日不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就一日不得安寧，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)會(huì)抓住這個(gè)把柄，地價(jià)那么高，房?jī)r(jià)怎么會(huì)低？無(wú)論如何，地價(jià)穩(wěn)定迫在眉睫。

“價(jià)高者得”勢(shì)必會(huì)讓開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)都要搶?zhuān)瑸榱送苿?dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，今年推出了集中供地，目的是“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”，我也持積極態(tài)度，不過(guò)在現(xiàn)實(shí)中還是暴露了一些問(wèn)題。

從最近一些熱點(diǎn)城市紛紛暫停或推遲集中供地來(lái)看，有大招要出。有消息稱，國(guó)家有會(huì)要求，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。

此政策調(diào)整，目的是控制土地價(jià)格，希望通過(guò)控地價(jià)來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)，符合“三穩(wěn)”調(diào)控機(jī)制。如果能控制土地出讓價(jià)格，那么對(duì)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大利好，也是巨大好消息，開(kāi)發(fā)商拿地下來(lái)了，購(gòu)房者買(mǎi)房房?jī)r(jià)能下來(lái)嗎？還是可以期待的。

從地方賣(mài)地，到開(kāi)發(fā)商信貸收緊，再到購(gòu)房者去杠桿化，越來(lái)越表明，過(guò)去那一套行不通了，如今是有多大本事辦多大事，靠玩金融那一套的邏輯不再適用今天調(diào)控之下的市場(chǎng)。房地產(chǎn)也該冷靜下來(lái)，讓真正有住房需求的人清凈清凈了。

來(lái)源：光宇吐樓市

審核：熊毅燊

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心