[按語] 中國房地產(chǎn)報刊文，呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，中國房地產(chǎn)報是官媒，現(xiàn)在開始呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，或許意味著一種風(fēng)向的變化，房價硬扛不是辦法，終究要回到市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的軌道上來。

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了1～7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資、銷售以及房企到位資金持續(xù)下滑。此前央行公布的社融數(shù)據(jù)也驗證了房地產(chǎn)市場的低迷。

受房地產(chǎn)市場低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓。國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的2023年二季度報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

近日碧桂園、遠(yuǎn)洋等多家頭部房企接連爆出債務(wù)違約風(fēng)險，此前數(shù)十家已經(jīng)暴雷的房企債務(wù)重組之路也是異常艱難。受房地產(chǎn)市場拖累，“中植系”、中融信托相繼暴雷，進(jìn)一步引發(fā)市場對金融風(fēng)險的擔(dān)憂。

7月24日，中央政治局會議針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢做出部署，特別是對房地產(chǎn)市場以及重點領(lǐng)域風(fēng)險防范等方面做出重要表述，首次明確提出，“適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。各相關(guān)部委和四大一線城市也相繼做出表態(tài)。

政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來會有怎樣的具體政策，何時出臺？市場對此充滿期待。

一線城市的政策空間

中央政治局會議以及住建部表態(tài)進(jìn)一步落實好各項政策措施后，一線城市也相繼表示，將會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，更好的滿足居民剛性和改善性住房需求。一線城市松綁政策已經(jīng)“箭在弦上”。至于具體會有哪些政策調(diào)整，業(yè)界呼聲最高的主要集中在以下幾點：

一是取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。目前包括四大一線城市在內(nèi)的16個城市仍然采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，其中尤以四大一線城市最為嚴(yán)厲。按二套房標(biāo)準(zhǔn)，北京普通住宅首付比例為60％，非普通住宅為80％；上海普通住宅首付比例為50％，非普通住宅為70％；深圳普通住宅首付比例70％，非普通住宅為80％；廣州首付比例為70％。二套房貸款利率方面，北京、上海在LPR基礎(chǔ)上加點105PB，廣州、深圳在LPR基礎(chǔ)上加點60PB。“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對居民改善性居住需求造成嚴(yán)重制約，亟待做出調(diào)整。

二是適度降低二套房首付比例和貸款利率。如上述數(shù)據(jù)，目前四大一線城市二套房首付比例和貸款利率明顯偏高，仍有較大調(diào)整空間。在政策上可以采取“一區(qū)一策”甚至“一項目一策”，對于非核心區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)項目，可以適當(dāng)降低首付比例和貸款利率，鼓勵核心區(qū)人口向外圍疏解。

三是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。以北京為例，按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)為單價39600元／平方米、總價468萬元／套；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元／平方米、總價374萬元／套；六環(huán)外為單價23760元／平方米，總價281萬元／套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內(nèi)，則被劃為普通住宅。目前北京住房均價已經(jīng)超過6萬元／平方米，五環(huán)內(nèi)更是罕有單價6萬元以內(nèi)的房子。按這一標(biāo)準(zhǔn)，北京絕大部分項目都被劃為非普通住宅，而非普通住宅首付比例、貸款利率以及契稅等都遠(yuǎn)高于普通住宅。

四是適當(dāng)放開商住項目的限購限售。2017年之前，一線城市大量商業(yè)用地被開發(fā)為商住項目，隨著“限商”政策出臺，商住房市場迅速被“冰封”，開發(fā)商被深度套牢。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計目前有230多個商住項目，存量面積1800多平方米，沉淀資金高達(dá)8000億元。放松商住項目的限購限售，不僅可以盤活存量資產(chǎn)，平抑過高的房價，而且深陷商住房泥潭的開發(fā)商也將得以解套。

除此之外，包括放松限購、限價、限售等限制性措施，適當(dāng)放松積分落戶等，任何一項政策松動，都可能對市場產(chǎn)生積極影響。有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動什么，工具箱一大把”。盡管一線城市有著豐富的政策工具，但尺度如何把握還需謹(jǐn)慎。

政策工具需更精準(zhǔn)有力

下半年以來，房地產(chǎn)政策工具箱正在逐步開啟。

7月10日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將“金融16條”中有關(guān)政策適用期限延長至2024年底。

7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

住建部隨后表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

地方政府也在積極落實中央政治局會議精神，研究出臺新一輪政策措施。其中鄭州率先推出支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的15條措施，其中包括取消限售、利率調(diào)整、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低交易稅費等內(nèi)容。南京緊隨其后，出臺了包括住房補(bǔ)貼、集體土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8項措施。合肥則大膽提出推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點、探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價、探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”等舉措。

近日有媒體曝出，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20％、30％。

盡管此前地方政府出臺了大量“刺激”政策，但從市場反應(yīng)看，政策效果并不明顯。究其原因，關(guān)鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。供給端，民營房企的融資環(huán)境并沒有實質(zhì)性改善，大批已經(jīng)暴雷的房企仍在死亡線上掙扎；未暴雷的房企也因市場形勢惡化，逐步滑向風(fēng)險邊緣。需求端，市場預(yù)期不穩(wěn)，居民消費能力減弱，加之一些城市限購、限貸、限價等政策措施依然嚴(yán)厲，嚴(yán)重制約了市場恢復(fù)進(jìn)程。

針對供需兩端存在的問題，政策發(fā)力點應(yīng)圍繞“保、松、降”三個字展開。“保”即保房企資金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價。特別是降房價，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

來源：中國房地產(chǎn)報

審核：熊毅

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心